改判要點(diǎn)：房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收，取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》，符合合同約定的交房條件，房屋裂縫滲水問(wèn)題系房屋整改范圍，不屬于可拒收房屋范圍

案情簡(jiǎn)介：

2016年12月5日，許詩(shī)詩(shī)與小白公司簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》購(gòu)買(mǎi)商品房。合同第八條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年1月19日前，將同時(shí)符合下列各項(xiàng)約定條件的商品房交付買(mǎi)受人使用……。雙方同意按以下第2種方式處理：……2、買(mǎi)受人同意接收，出賣人支付買(mǎi)受人（人民幣）500元違約金。”第九條約定，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買(mǎi)受人支付已付款萬(wàn)分之三的違約金。合同第十一條約定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。”

許詩(shī)詩(shī)于在2017年1月19日前前向小白公司提出房屋存在裂縫及滲漏水問(wèn)題，小白公司就房屋存在的問(wèn)題進(jìn)行維修。另查明，房屋于2015年6月18日通過(guò)竣工驗(yàn)收，于2015年7月24日取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》，房屋至今未交付交付許詩(shī)詩(shī)使用。

?一審閩侯法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，許詩(shī)詩(shī)與小白公司之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)遵照合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，雖然房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收，但小白公司未能舉證其已在約定交房時(shí)間前通知許詩(shī)詩(shī)收房，且至今未向許詩(shī)詩(shī)交付訟爭(zhēng)房屋，已構(gòu)成違約，許詩(shī)詩(shī)要求小白公司支付逾期交房違約金，符合合同約定，一審法院予以支持。?

二審期間，二審法院根據(jù)小白公司新提交的證據(jù)查明如下事實(shí)：大黑物業(yè)有限公司受小白公司委托分別于2017年12月13日、2018年8月28日通知許詩(shī)詩(shī)交房，小白公司也于2019年5月6日向許詩(shī)詩(shī)郵寄書(shū)面交房通知書(shū)，許詩(shī)詩(shī)均以房屋裂縫、滲水問(wèn)題尚未整改完畢、或沒(méi)有時(shí)間、物業(yè)公司無(wú)法提供兩證一表為由拒絕收房。以上事實(shí)有許詩(shī)詩(shī)與置業(yè)顧問(wèn)的微信聊天記錄、與陽(yáng)光城管家的聊天記錄，及交房通知書(shū)等證據(jù)為證。一審法院認(rèn)定小白公司均未通知許詩(shī)詩(shī)交房有誤，本院予以糾正。

二審福州中院觀點(diǎn)：

本院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，訟爭(zhēng)商品房已經(jīng)于2015年6月18日通過(guò)竣工驗(yàn)收，于2015年7月24日取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》，符合訟爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣合同》第八條約定的交房條件，許詩(shī)詩(shī)主張的房屋裂縫及滲水問(wèn)題系房屋整改范圍，不屬于可拒收范圍。另，從訟爭(zhēng)《商品房買(mǎi)賣合同》第八條約定的內(nèi)容看，如至約定交付時(shí)間，訟爭(zhēng)商品房仍不符合交房條件，許詩(shī)詩(shī)亦選擇同意接收，由小白公司向許詩(shī)詩(shī)支付一定的違約金以解決爭(zhēng)議。綜上兩點(diǎn)，許詩(shī)詩(shī)不能以訟爭(zhēng)房屋存在裂縫及滲水問(wèn)題拒收訟爭(zhēng)房屋。

提供符合交付條件的房屋并通知業(yè)主交房，才算開(kāi)發(fā)商履行完畢交房義務(wù)。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，小白公司直至2017年12月13日才向許詩(shī)詩(shī)第一次發(fā)出交房通知，故而小白公司仍存在逾期交房行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但逾期交房違約金的截止日期為2017年12月13日。一審法院認(rèn)定小白公司至今未通知交房，逾期交房違約金至今仍在繼續(xù)計(jì)算，認(rèn)定有誤，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、本案第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)為許詩(shī)詩(shī)是否可以拒收房屋。許詩(shī)詩(shī)主張房屋存在裂縫及滲水問(wèn)題不符合交付條件以拒收房屋，二審法院認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收并且已取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》即已符合合同第八條約定的交房條件，且雙方在合同中已明確約定，許詩(shī)詩(shī)接受小白公司通過(guò)支付違約金的方式，接收不符合交房條件的房屋，因此在許詩(shī)詩(shī)無(wú)權(quán)拒收房屋。

二、本案第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)為小白公司逾期交房違約金應(yīng)計(jì)至何日。一審時(shí)小白公司未提供證據(jù)證明通知許詩(shī)詩(shī)交房，因此鴻輝應(yīng)承擔(dān)違逾期交房約金至實(shí)際交房之日，而二審時(shí)小白公司提供新證據(jù)證明其已經(jīng)委托大黑物業(yè)有限公司分別于2017年12月13日、2018年8月28日通知許詩(shī)詩(shī)交房，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小白公司已于2017年12月13日履行合同約定書(shū)面通知許詩(shī)詩(shī)交房，因此逾期交房違約金應(yīng)計(jì)至2017年12月13日。

案例索引：(2019)閩01民終5753號(hào)，以上涉及人名均為化名。