2013年8月23日，購房者與開發商簽署《商品房買賣合同》，其第五條對于房屋面積差異約定“……2、建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中任何一項超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，…；買受人不退房的，按以下方式處理：產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，…。但共有分攤部分面積增加超過其合同約定面積3%的，買受人不承擔超出3%部分的房價款?！蓖瑫r合同補充協議第二條約定：雙方一致同意將購房合同第五條約定的“商品房交付后，合同約定面積與產權登記面積發生差異，雙方同意處理原則第2點”變更為“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”。
2017年11月，開發商告知購房者訟爭商品房預測面積為38.59平方米，現實測面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應補交122126元。
另查2010年7月，訟爭商品房在《漳州市房屋建筑面積預算成果圖冊》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭商品房在《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》中記載的建筑面積為41.78平方米。
2017年7月24日，漳州市住房和城鄉建設局出具《明發商業廣場1幢-5幢、20幢-26幢房產測繪成果審核備案意見》，上述項目房產實測成果已經備案。
購房者認為：
開發商在訟爭《商品房買賣合同》簽訂前已接收漳州市房地產測繪隊交付的訟爭商品房屋建筑面積實地勘丈成果資料，其在訟爭《商品房買賣合同》簽訂前對訟爭商品房的實測面積超出預測面積高達3.19平方米且超出部分均為公攤面積的事實是明知的，而房屋價格、面積特別是公攤面積及公攤系數等則是影響購房人簽約購房的重大因素，本案開發商本應在簽訂訟爭《商品房買賣合同》時如實告知購房者該面積差異，但開發商卻故意隱瞞，構成欺詐行為，導致購房者在違背真實意思的情況下簽署了合同補充協議第一條、第二條格式條款，購房者請求撤銷所簽訂的合同補充協議第一條、第二條格式條款，依法應當予以支持。
開發商觀點：
記載商品房實測面積的《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》經房地產行政主管部門審核備案前，開發商根據預測建筑面積與購房者簽訂訟爭合同及補充協議，不違反法律規定，不構成欺詐。建筑面積差結算方式可由雙方當事人自行約定。雙方在補充協議中約定面積差異處理規則，并未不合理地減輕或免除開發商應承擔的責任，也未不合理的加重購房者的責任或排除其主要合同權利，不具有導致格式條款無效的情形等。
一審法院觀點：
購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》系商品房預售合同。開發商根據《漳州市房屋建筑面積預算成果圖冊》中記載的預測建筑面積與購房者簽訂訟爭商品房的預售合同，并不違反法律規定；雖然記載訟爭商品房實測建筑面積的《漳州市房屋實地勘丈成果圖冊》已于《商品房買賣合同》簽訂之前形成，但并未經房地產行政主管部門審核備案，開發商未以該實測建筑面積與購房者簽訂預售合同，并不構成欺詐。購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》及合同補充協議，系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規效力性強制性規定，合法有效，合同雙方當事人均應依約全面履行合同義務。因此，購房者以開發商故意隱瞞構成欺詐為由，要求撤銷合同補充協議第一條、第二條款的請求，依據不足，不予支持。
二審法院觀點：
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……。”本案中，根據購房者與開發商簽訂的《合同補充協議》第二條約定房屋面積誤差超出3%時，雙方據實結算房款，該約定雖為格式合同條款，并非是免除開發商單方責任的約定，因此，購房者上訴主張因開發商在簽訂《商品房買賣合同》附件六合同補充協議第一條、第二條條款時構成欺詐請求撤銷該條款上訴理由依據不足，不予支持。
再審福建高院觀點：
本案爭議焦點為購房者主張開發商隱瞞房屋面積差異致其簽訂“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”的合同補充條款，是否構成欺詐的問題。
根據購房者一審所舉相關證據及再審期間提供的《明發廣場房屋面積計算情況說明》，可以認定開發商與購房者簽訂《商品房買賣合同》及《合同補充協議》前已經知曉，經漳州市房地產測繪隊測繪，訟爭房屋實測面積大幅超出預測面積的情況。雖然該測繪數據尚未經相關部門審核，但顯然開發商對該數據差異已經預見，才在《合同補充協議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”，即開發商系利用業主掌握的信息不對稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實情況，使購房者陷于錯誤認知并作出同意“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，雙方仍據實結算房價款，繼續履行合同”的意思表示，應當認定開發商的行為構成欺詐。
福州律師蔡思斌評析：
購房者打官司好不容易喲。開發商明明已經掌握所售商品房的面積，明明知道房屋公攤面積增加已超過3%，明明知道這對購房者權益肯定有影響，等于購房者多付了十幾萬卻購買了個寂莫，但卻能以測繪數據未經房管部門備案不能正式生效而否認自身行為的欺詐性。還好高院最終挺身而出，沒有作出發回重審的套路，直接改判作出公平且符合老百姓認知邏輯的判決。
案例索引：(2021)閩民再154號，當事人系化名并有刪節。
蔡思斌
2022年8月26日
