改判要點：案件審理過程中，買受人逾期未歸還貸款時間已達到《商品房買賣合同》約定的解除條件，開發商有權解除合同

案情簡介：

2013年，張毅與小白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買倉山區某房屋。合同簽訂后，當日張毅支付了首付款668000元。2013年10月17日，張毅作為借款人及抵押人，小白公司作為保證人，建設銀行福建分行作為貸款人，三方簽訂了《個人住房借款合同》，張毅向建設銀行福建分行商業貸款人民幣1530000元，用于支付剩余購房款。小白公司于2013年10月24日將訟爭房交付張毅，并將房屋辦理了預告登記。

另查明：因執行申請人林天與被申請人張毅債權一案，一審法院于2018年3月5日作出（2015）倉執字第2857號之二執行裁定書，裁定如下：一、解除對被執行人張毅購買的坐落于倉山區某房屋的查封，同時解除抵押關系。二、本裁定第一項的財產權利及相應其他權利歸買受人林秀香所有。財產權自本裁定送達買受人時起轉移；買受人可持本裁定到財產管理機構辦理相關產權過戶登記手續。

?一審倉山法院觀點：

本案審理過程中，小白公司確認銀行扣劃款項累計未超過六個月，其又明確依據合同附件四第六條第2點“若買受人累計六個月不歸還銀行貸款本息，也未向出賣人歸還銀行全部扣款等所有相關費用，出賣人有權單方解除合同，無條件收回該房屋，買受人應向出賣人支付房屋總價款30%的違約金，且出賣人有權在扣除該違約金和已發生的所有相關費用（包括代收并已向有關部門繳納的費用）后，將剩余購房款退還給買受人……。訴請解除合同，故小白公司據此要求解除合同，不符合合同約定的條件，一審法院不予支持。而且，一審法院（2015）倉執字第2857號之二執行裁定書，屬于人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書，導致案涉房屋的財產權利及相應其他權利已經由張毅轉歸案外人，現小白公司提出解除合同并恢復原狀的相關訴請，屬于事實上不能履行。綜上，小白公司要求解除合同支付的違約金的訴求，一審法院不予支持。

二審福州中院觀點：

小白公司與張毅簽訂的合同附件四《合同補充協議》第六條第2點約定：“若買受人累計六個月不歸還銀行貸款本息，也未向出賣人歸還銀行全部扣款等所有相關費用，出賣人有權單方解除合同，無條件收回該房屋，買受人應向出賣人支付房屋總價款30%的違約金，且出賣人有權在扣除該違約金和已發生的所有相關費用（包括代收并已向有關部門繳納的費用）后，將剩余購房款退還給買受人。”現張毅已超過六個月未歸還銀行貸款本息，也未向小白公司歸還銀行扣款，小白公司有權要求單方解除合同，并要求張毅承擔違約責任。因案涉房屋已被一審法院執行拍賣，二審中，小白公司要求張毅應支付房屋總價款20%的違約金，在此前提下，放棄了一、二審其他訴訟請求，這是當事人意思自治，且不違反法律規定，亦有利于本案的妥善解決，本院予以照準。?

福州律師蔡思斌評析：

一、由于一、二審之間存在一定時間，在此期間內張毅已超過六個月未歸還銀行貸款本息，已達到了《合同補充協議》第六條第2點的解除合同條件，故二審法院予以改判。

二、由于涉案房屋已經被拍賣，小白公司已不可能實際收回房屋，故小白公司再二審過程中放棄了收回房屋的訴求。

三、值得一提的是，如果本案判決生效于涉案房屋被拍賣前，小白公司則可依據《九民會議紀要》124條“在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行標的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行?！敝幎ㄊ栈胤课荨?/p>

案例索引：(2019)閩01民終5206號，以上涉及人名均為化名。