改判要點(diǎn)：購(gòu)房者未提供證據(jù)證明其曾就購(gòu)買案涉商品房的具體付款方式、付款時(shí)間與開發(fā)商另行達(dá)成合意，也未提供證據(jù)證明案外人系代開發(fā)商收取購(gòu)房首付款，開發(fā)商有權(quán)解除合同

案情簡(jiǎn)介：

2015年8月24日，小白公司與陳琳琳簽訂《商品房買賣合同》約定購(gòu)買某商品房，房屋于2015年9月6日辦理預(yù)告登記至陳琳琳名下。小白公司于2016年4月7日向陳琳琳郵寄一份律師函，要求陳琳琳在收到律師函之日起3日內(nèi)補(bǔ)齊首付款，陳琳琳于2016年4月8日收件，郵政部門提供的收寄信息中顯示收件人為“快遞柜”。后小白公司以陳琳琳逾期支付首付款及逾期提交貸款材料為由訴至一審法院，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并由陳琳琳支付違約金。

另查，案外人大黑公司于2018年5月22日出具《情況說明》，確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)小白公司原計(jì)劃將該房給其作為工程抵款房，但因沒有購(gòu)房人向其交納購(gòu)買工程抵款房的首付款，因此就該房沒有“以房抵工程款”行為，其也未向小白公司支付過該單元房任何款項(xiàng)，其亦未向任何第三人收取過任何款項(xiàng)。再查，案外人林肖君自2015年8月11日至2016年3月23日向案外人林落、林發(fā)分多筆轉(zhuǎn)賬合計(jì)447500元。

?一審鼓樓法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，小白公司主張解除合同的理由不能成立，理由：第一，目前證據(jù)可以明確雙方訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬小白公司用于抵扣項(xiàng)目工程款的房產(chǎn)。在小白公司、陳琳琳于2015年8月24日簽訂的《商品房買賣合同》中約定陳琳琳支付首付款的期限為2015年9月4日，之后小白公司于2015年9月6日為陳琳琳辦理了訴爭(zhēng)房產(chǎn)的預(yù)告登記。按照房屋買賣操作流程和常理，此時(shí)間前應(yīng)該認(rèn)為小白公司已收取了陳琳琳的首付款，之后才會(huì)去辦理預(yù)告登記。第二，小白公司于2016年4月7日向陳琳琳發(fā)送律師函，也僅是要求陳琳琳于3日內(nèi)補(bǔ)齊首付款，故可以認(rèn)為在雙方已經(jīng)辦理了房屋預(yù)告登記的情況下，小白公司與施工班組以房抵款之間結(jié)算存在爭(zhēng)議，不認(rèn)可有關(guān)首付款的支付情況，此種情形非陳琳琳（作為購(gòu)房人）所能預(yù)測(cè)和防范的，應(yīng)當(dāng)是小白公司與施工班組兩方具體款項(xiàng)的結(jié)算問題，對(duì)此陳琳琳并無過錯(cuò)。在此情況下，小白公司向陳琳琳郵寄催告解約函要求支付首付款，該主張是沒有法律依據(jù)的。陳琳琳鑒于上述情況，于庭審中表示要求繼續(xù)履行合同，并同意向小白公司支付購(gòu)房首付款，于此情形，雙方簽訂的《商品房買賣合同》亦不符合法定的解除條件。

二審福州中院觀點(diǎn)：

2015年8月24日，陳琳琳與小白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定陳琳琳向小白公司購(gòu)買案涉商品房，該合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，陳琳琳主張?jiān)摵贤禐檗k理銀行貸款所簽，但其作為具有完全民事行為能力的成年人，對(duì)自己的簽字行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任應(yīng)屬明知，且其并未提供證據(jù)證明其曾就購(gòu)買案涉商品房的具體付款方式、付款時(shí)間與小白公司另行達(dá)成合意，故本院對(duì)其該項(xiàng)主張不予采信。

根據(jù)案涉《商品房買賣合同》第六條約定，陳琳琳應(yīng)將購(gòu)房?jī)r(jià)款存入指定的銀行預(yù)售款監(jiān)管賬戶。陳琳琳主張案涉房產(chǎn)系用于小白公司抵大黑公司的工程款，但大黑公司已出具《情況說明》，確認(rèn)其因未收到該房屋的任何款項(xiàng)，故以房抵工程款行為并未實(shí)際發(fā)生。陳琳琳稱其將大部分首付款支付給案外人林落，但其并未提供證據(jù)證明林落系代大黑公司收取購(gòu)房首付款，且陳琳琳之母林肖君自2015年8月11日至2016年3月23日陸續(xù)向林落匯款447500萬元，亦與合同約定的首付款金額不符，而陳琳琳在一審程序中自認(rèn)其于2016年3月收到小白公司催款通知后再未向林落支付首付款，卻未向林落、大黑公司、小白公司就其已付款項(xiàng)部分進(jìn)行溝通，亦未將剩余首付款支付給小白公司，其未按案涉合同約定時(shí)間支付購(gòu)房款的行為導(dǎo)致小白公司通過出售商品房獲取購(gòu)房款的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約，小白公司享有合同解除權(quán)。同時(shí)，違約責(zé)任系無過錯(cuò)責(zé)任，不以當(dāng)事人是否存在過錯(cuò)為判定依據(jù)，故一審法院以陳琳琳不存在過錯(cuò)為由駁回小白公司要求解除合同的訴請(qǐng)錯(cuò)誤，本院予以糾正。陳琳琳與林落之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，可另行主張。

但是，本院注意到雙方當(dāng)事人對(duì)于案涉房屋原計(jì)劃抵工程款并不存在異議，陳琳琳確實(shí)不存在違約之故意，考慮到小白公司在本案中亦存在案涉房屋的63231元首付款付款人與實(shí)際買受人不符、未足額收取首付款即辦理案涉房屋預(yù)告登記手續(xù)、未收取購(gòu)房款即通知陳琳琳交房等嚴(yán)重的管理問題及房?jī)r(jià)上漲等因素，本院認(rèn)為在解除合同的同時(shí)要求陳琳琳支付違約金顯失公平，故對(duì)小白公司要求陳琳琳支付違約金的訴請(qǐng)不予支持。?

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陳琳琳向案外人轉(zhuǎn)款的性質(zhì)為何？一審法院認(rèn)為，結(jié)合小白公司在陳琳琳向案外人轉(zhuǎn)款后便辦理預(yù)告登記、以及后續(xù)要求補(bǔ)齊首付款的行為，足以說明陳琳琳向案外人轉(zhuǎn)款的行為實(shí)際是支付購(gòu)房款，因此小白公司無權(quán)解除合同。二審法院則認(rèn)為，雙方已在《商品房買賣合同》明確約定了合同履行方式，且后續(xù)雙方并未對(duì)付款方式、付款時(shí)間進(jìn)行重新約定，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同條款履行合同，因此陳琳琳向案外人轉(zhuǎn)款的行為不構(gòu)成支付首付款，小白公司有權(quán)解除合同。

此外，由于案涉房屋在案件審理過程中房?jī)r(jià)已大幅上漲，且小白公司在未足額收取首付款即辦理案涉房屋預(yù)告登記手續(xù)存在過錯(cuò)為由，因此二審法院基于公平原則，未支持小白公司要求支付違約金的訴求。

案例索引：(2019)閩01民終10562號(hào)，以上涉及人名均為化名。