改判要點(diǎn)：

非福州市五城區(qū)居民在五城區(qū)范圍購(gòu)買(mǎi)商品住房，購(gòu)房人需提供購(gòu)房之日前兩年內(nèi)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。購(gòu)房時(shí)間以房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。案涉合同在未經(jīng)網(wǎng)簽的情況下，不存在購(gòu)房時(shí)間早于社會(huì)保險(xiǎn)繳納時(shí)間的情形，且購(gòu)房者已具備購(gòu)房資格，故可依約繼續(xù)履行案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

案情簡(jiǎn)介：

2014年2月9日，馬靈（賣(mài)方）與陳任（買(mǎi)方）簽訂《房產(chǎn)交易合同》。訟爭(zhēng)房屋裝修后，陳任居住至今并交納了水、電、煤氣費(fèi)用。

2018年1月5日，房產(chǎn)公司向馬靈發(fā)出《辦理不產(chǎn)權(quán)證通知書(shū)》。2018年1月17日，訴爭(zhēng)房產(chǎn)登記在馬靈名下。

2018年1月23日，馬靈向陳任發(fā)出《通知書(shū)》，內(nèi)容是“陳任先生：本人馬靈，……現(xiàn)本人可以領(lǐng)取了《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，但您卻告知無(wú)法履行本合同，本人認(rèn)為，如您確實(shí)無(wú)法履行合同，可函告本人，雙方可進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商。……”。

2018年1月28日，陳任向馬靈發(fā)出《回復(fù)函》，內(nèi)容是“……回復(fù)如下：一、本人從來(lái)沒(méi)有向您告知或者向中介方告知無(wú)法履行合同。二、……現(xiàn)本人尚需要向您支付870000元的購(gòu)房余款，……三、請(qǐng)馬靈女士盡快辦理上述房產(chǎn)的解押手續(xù)。……”。

另查，陳任自2017年12月在福州市城區(qū)繳交社保。

馬靈向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令解除案涉雙方共同簽訂的《房產(chǎn)交易合同》；二、判令陳任返還馬靈房屋。

陳任反訴請(qǐng)求：一、判令馬靈立即辦理房屋抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)；二、判令馬靈自陳任符合在福州城區(qū)購(gòu)房之日起10日內(nèi)協(xié)助辦理將上述房屋過(guò)戶(hù)登記至陳任名下。

一審倉(cāng)山法院觀點(diǎn)：

根據(jù)福州市人民政府辦公廳于2017年11月13日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》第一條及福州市人民政府辦公廳于于2017年12月28日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》第四條之規(guī)定，本案中，馬靈于2018年1月23日即發(fā)函要求陳任在合理期間內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但因陳任至今仍屬于本市住房限購(gòu)政策的購(gòu)政對(duì)象，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，故本案存在事實(shí)不能履行的情形。判決：一、解除《房產(chǎn)交易合同》；二、陳任歸還馬靈訴爭(zhēng)房屋。

二審中，陳任提交兩份證據(jù)：1、社保繳費(fèi)明細(xì)；2、企業(yè)工商登記信息網(wǎng)頁(yè)截圖。上述證據(jù)擬證明陳任已通過(guò)小白公司在福州城區(qū)持續(xù)繳納社保滿一年，符合在福州城區(qū)購(gòu)房條件，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法可以繼續(xù)履行。

福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心于2019年1月23日以榕不動(dòng)產(chǎn)商函[2019]79號(hào)復(fù)函：根據(jù)福州市人民政府辦公廳文件榕政辦[2016]186號(hào)文件及榕政辦[2017]84號(hào)文件要求，非本市五城區(qū)戶(hù)籍居民家庭在本市五城區(qū)范圍（不含馬尾區(qū)瑯岐、亭江）購(gòu)買(mǎi)建筑面積144平方米及以下的商品住房，購(gòu)房人需提供購(gòu)房之日前兩年內(nèi)在本市五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，證明材料記載的繳費(fèi)性質(zhì)應(yīng)為正常應(yīng)繳記錄。購(gòu)房時(shí)間以購(gòu)買(mǎi)新建商品住房或存量住房（二手住房）買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。

二審福州中院觀點(diǎn)：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：案涉《房產(chǎn)交易合同》是否因陳任曾屬于本市住房限購(gòu)政策的對(duì)象而達(dá)到解除條件。

陳任提交了其自2017年12月至2018年11月在福州市區(qū)連續(xù)累計(jì)繳納1年的社保費(fèi)用之繳費(fèi)記錄，以證明其已經(jīng)具備福州市內(nèi)五區(qū)的購(gòu)房資格，且依據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心出具的復(fù)函，購(gòu)房時(shí)間應(yīng)以購(gòu)買(mǎi)新建商品住房或存量住房（二手住房）買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，案涉《房產(chǎn)交易合同》在未經(jīng)網(wǎng)簽的情況下，亦不存在購(gòu)房時(shí)間早于社會(huì)保險(xiǎn)繳納時(shí)間的情形，故案涉《房產(chǎn)交易合同》仍可依約繼續(xù)履行。綜上改判：馬靈辦理訴爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，并協(xié)助過(guò)戶(hù)登記至陳任名下；陳任向馬靈支付剩余購(gòu)房款人民幣870000元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案改判關(guān)鍵點(diǎn)在于購(gòu)房者是否屬于福州市住房限購(gòu)政策的對(duì)象。二審?fù)ㄟ^(guò)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心復(fù)函及購(gòu)房者提交的社保繳費(fèi)明細(xì)以確認(rèn)購(gòu)房者符合購(gòu)房條件，進(jìn)而認(rèn)定涉案《房產(chǎn)交易合同》具備繼續(xù)履行的前提條件，改判購(gòu)房者繼續(xù)支付剩余房款，賣(mài)方協(xié)助其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

提示各位非福州市五城區(qū)居民的購(gòu)房者：在五城區(qū)范圍購(gòu)買(mǎi)商品住房，購(gòu)房人需提供房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽時(shí)間前兩年內(nèi)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

案例索引：(2018)閩01民終9464號(hào)，以上涉及人名均為化名。