改判要點：土地承租一方在未經(jīng)土地使用權人同意的情況下，對承租的部分房屋進行拆除或者擴建的，待日后承租房屋拆遷后，不得就擅自拆除或擴建部分主張拆遷補償權益

案情簡介：

福建省水利廳為訴爭土地使用權人，其授予水利水電研究院代管訴爭土地，并負責訴爭土地占用問題。2010年水利水電研究院與張麗簽訂《租賃合同》并約定租賃期限。期間，張麗拆除水利水電研究院原有建筑并加以擴建，最終拆遷時合計該地塊面積157.94平方米。本案訴爭所在地因拆遷引起糾紛，原被告雙方未能協(xié)商訂立補充合同，現(xiàn)訴爭所在地已實際拆遷。

一審鼓樓區(qū)法院觀點：

自2001年起張麗就承租訴爭場地進行管理建設，其作為實際承租人及管理人，對訴爭場地進行了建設及維護，雖其并非訴爭所在土地所有權人，但其對其承租至今在訴爭場地上多所獨立建設的房屋和廠房等的拆遷補償權益享有權利。一審法院認為，拆遷補償中張麗在租賃場地中享有157.94平方米的拆遷補償權益。

二審中，水利水電研究院提交訴爭場地1998年影像圖，張麗提供訴爭場地2006年航空攝影測量圖。

二審福州中院觀點：

由雙方在二審期間提交的證據(jù)，僅能體現(xiàn)當時訴爭場地的建筑情況，亦不能證明訴爭的157.94平方米建筑系張麗于2000年上半年入場所建。即便張麗主張的事實存在，但因其未舉證證明拆除原有建筑前已取得水利水電研究院的同意，故對于張麗要求水利水電研究院返還相應面積拆遷補償款的反訴不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

土地承租一方在未經(jīng)土地使用權人同意的情況下，對承租的部分房屋進行拆除或者擴建的，待日后承租房屋拆遷后，不得就擅自拆除或擴建部分主張拆遷補償權益。結(jié)合本案中張麗未告知土地使用權人便對承租房屋改造的行為，二審法院認定其在此部分不能主張返還相應面積拆遷補償款的觀點正確，有效地保障了土地所有權人的權利。

以此案為警示，承租人若需要對承租房屋進行相應的改造，應及時與土地使用權人進行磋商，得到其同意后方可改造。?

案例索引：(2019)閩01民終2863號，以上涉及人名均為化名。