新冠肺炎，全國停業(yè)停學(xué)停產(chǎn)共同抗疫。商家因抗疫無法營業(yè)卻仍然要承擔(dān)租金，必定損失巨大。期間租戶要求減免房租等相關(guān)分析更是刷爆大家朋友圈。但如租戶認(rèn)為單純減免租金已經(jīng)不能彌損失，想直接以疫情屬于不可抗力導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)要求解除合同，能否得到支持呢？
案情：小王于2019年6月租賃了某商場內(nèi)商鋪，租賃期間三年，用于服裝銷售，后因疫情導(dǎo)致2月份均不能營業(yè)，且接下來還將面臨人流稀少等嚴(yán)重影響收益情況，所以小王遂向房東發(fā)送書面解除合同通知函。該合同能否解除，小王是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
對于這個問題，我們結(jié)合“非典”時期的一個真實案例來給大家解答：
案例：遼寧省高級人民法院（2013）遼審二民抗字第14號
案情簡介：2002年10月25日，正典公司與鵬程公詞簽訂《租賃酒店協(xié)議書》，協(xié)議約定：正典公司承租鵬程公司所有大連鵬程假日大酒店，年租金100萬元，租賃期限為5年，自2002年12月1日起至2007年12月1日止，若提前終止承租，正典公司需承擔(dān)50萬元人民幣的經(jīng)濟責(zé)任賠付給鵬程公司等。租賃期間，鵬程公司同意和支持正典公司經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)后經(jīng)營蛇餐館，正典公司對所租房屋進(jìn)行裝修，經(jīng)營酒店名稱為大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店，并辦理了經(jīng)營野生動物的許可證。2003年5月，正典公司以“非典”疫情及大林字（2003）64號文件通知為由，將其經(jīng)營的大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店停業(yè)，并撤出酒店。鵬程公司在正典公司撤出后，對酒店的物品進(jìn)行了清點，并在報紙刊登出售酒店廣告。
沈陽市高級人民法院：
一、關(guān)于鵬程公司與正典公司之間合同的解除是否系不可抗力的原因所致問題。
根據(jù)雙方簽訂的《租賃酒店協(xié)議書》第一、四條的規(guī)定，正典公司承租的系大連鵬程假日大酒店（簡稱假日大酒店）全部，租賃期間，作為增項增加的蛇餐館經(jīng)營項目。協(xié)議簽訂后，正典公司注冊成立了大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店，并辦理了《經(jīng)營野生動物許可證》。假日大酒店的經(jīng)營范圍包括餐飲、客房等，正典公司承租后，實際經(jīng)營項目亦包括以上兩部分。大連市林業(yè)局和工商行政管理局下發(fā)的緊急通知，僅是停止野生動物的經(jīng)營活動，受到影響的只是正典公司的餐飲部分，客房經(jīng)營仍可正常進(jìn)行。
此外，經(jīng)調(diào)閱大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店的工商檔案，其經(jīng)營范圍為“中餐加工零售；煙、酒、飲料零售”，并非專門從事野生動物的餐飲經(jīng)營，野生動物經(jīng)營活動的停止，只是對其餐飲經(jīng)營造成部分影響而不是全部，大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店還可以正常經(jīng)營與野生動物無關(guān)的其它中餐。由此可見，因“非典”疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動物經(jīng)營的通知，只是對正典公司的部分經(jīng)營活動造成影響，尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中所指出的“因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形，故本案不能據(jù)此認(rèn)定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。
二、關(guān)于正典公司的行為是否構(gòu)成違約解除合同問題。
正典公司沒有按照合同約定期限支付租金，行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然該協(xié)議第三條還規(guī)定，“乙方（正典公司）若提前終止承租，需承擔(dān)金額為50萬元人民幣的經(jīng)濟責(zé)任賠付甲方（鵬程公司），”但正典公司在本案中的違約行為，畢竟與“非典”疫情的發(fā)生所導(dǎo)致的部分經(jīng)營活動不能完全正常進(jìn)行有一定的關(guān)系，且其自身也遭受了較大的經(jīng)濟損失，故違約金的數(shù)額應(yīng)適當(dāng)減少給付，結(jié)合本案的實際情況，酌定為150000元為宜。大連市中級人民法院二審改判正典公司不承擔(dān)違約責(zé)任不當(dāng)，本院予以糾正。
三、關(guān)于正典公司提出雙方經(jīng)協(xié)商一致解除合同，不存在違約，也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的主張。
《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規(guī)定，“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償”。鵬程公司在正典公司未按照合同約定期限支付租金，且將承租的假日大酒店全部經(jīng)營活動停止的情況下，在報紙上刊登廣告予以出售，并與正典公司進(jìn)行了物品交接，收回出租酒店的行為，是符合上述法律規(guī)定的避免損失擴大所采取的積極措施，在無其它證據(jù)佐證的情況下，不能據(jù)此推定鵬程公司與正典公司自愿解除合同。而且，合同法第九十七條還規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。按照該項法律規(guī)定，即使雙方協(xié)商一致同意解除租賃合同，也僅能因此免除正典公司繼續(xù)履行合同的義務(wù)，在沒有證據(jù)證明鵬程公司明確表示放棄的情況下，其仍有權(quán)要求正典公司給予損失賠償。故正典公司的上述主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
結(jié)合上述案例，關(guān)于承租人是否可因疫情主張解除合同，主要應(yīng)注意如下幾點：
1、疫情并非當(dāng)然就可單方免責(zé)解除合同
疫情雖屬于不可抗力，但不可抗力必須造成合同目的不能實現(xiàn)時才可主張解除合同。就租賃合同而言，絕大多數(shù)租賃期限都相對較長，而疫情時間放置于整個合同履行期來說，相對比例較小，并非當(dāng)然導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)。且基于此造成的損失，雙方可基于公平原則，通過協(xié)商減免房租等方式分擔(dān)損失。
2、如若承租方未經(jīng)出租方同意，仍單方解除合同的，恐將承擔(dān)違約責(zé)任
如若承租方在未與出租方協(xié)商一致的情況下，仍然單方解除合同的，勢必需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。只是基于疫情原因，在違約責(zé)任承擔(dān)上，法院往往會在合同約定違約金范圍內(nèi)酌情判定，適當(dāng)調(diào)整。
3、若承租方在未與出租方協(xié)商一致的情況下，拖欠、拒付租金達(dá)到合同約定解除條件的，出租方有權(quán)解除合同
如果承租方在未與出租方協(xié)商減免租金和解除合同事宜的情況下，單方拒付租金或長期拖欠租金的，且達(dá)到合同約定解除條件的，出租方可解除合同并要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，我們建議出租方，雖然疫情以造成無法彌補的損失，但是還是應(yīng)當(dāng)審慎采取措施，積極與出租方協(xié)商，并在咨詢專業(yè)法律人士的前提下采取措施，切勿一時沖動導(dǎo)致?lián)p失更大。在無法就解除合同達(dá)成一致的情況下，應(yīng)當(dāng)采取減免租金協(xié)商等方式盡可能減少損失。
