關(guān)鍵詞：商品房買賣、格式條款、合同解除、無效、貸款
案情簡介：
2015年9月11日，蔡玲玲與金石公司簽訂編號為35062108006402119的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及合同補(bǔ)充協(xié)議，約定蔡玲玲向金石公司購買位于龍海市濱海康橋2#樓732號商品房，總價款420000元。合同第七條約定，買受人應(yīng)于2015年9月11日前支付首期房價款126000元，余款294000元向中國建設(shè)銀行股份有限公司招商局漳州開發(fā)區(qū)支行申請貸款支付。合同第十二條約定，出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，逾期超過90日，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照確認(rèn)違約當(dāng)日的中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計算給付利息；同時出賣人按照全部房價款的20%向買受人支付違約金。合同補(bǔ)充協(xié)議第十六條第三款約定，買受人解除合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應(yīng)先行與貸款機(jī)構(gòu)解除貸款關(guān)系。合同補(bǔ)充協(xié)議第十八條第三款約定，本補(bǔ)充協(xié)議作為主合同不可分割的一部分，與主合同具有同等的法律效力。若本補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容與主合同有相抵觸之處，以本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。合同簽訂后，蔡玲玲支付金石公司購房首付款126000元，并在中國建設(shè)銀行股份有限公司招商局漳州開發(fā)區(qū)支行辦理個人貸款294000元支付金石公司。
蔡玲玲向一審法院提出訴訟請求：1、判令解除雙方于2015年9月11日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；2、判令金石公司立即返還已支付的購房款420000元；3、判令金石公司立即支付解除合同違約金84000元；4、判令金石公司立即支付利息暫計75631.50元（以購房總價420000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率4.9%計息，自蔡玲玲實(shí)際付款之日起，即2015年9月11日起計至金石公司實(shí)際付款之日止，暫計至起訴之日即2019年4月26日違約金為75631.50元）實(shí)際應(yīng)付至判決作出之日；以上款項(xiàng)暫合計人民幣579631.5元。5、判令金石公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
法院觀點(diǎn)：
?一審龍海市人民法院：
蔡玲玲與金石公司簽訂的《商品房買賣合同》及合同補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制效力性規(guī)定，且系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，合同合法、有效，雙方應(yīng)按合同的約定全面履行。根據(jù)上述分析，金石公司逾期交房雖超過90日，但根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款約定，在買受人已辦理貸款的情況下，買受人行使解除權(quán)的前提是買受人應(yīng)先行與貸款機(jī)構(gòu)解除貸款關(guān)系，且該協(xié)議與主合同有相抵觸之處，應(yīng)以本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。現(xiàn)蔡玲玲未與中國建設(shè)銀行股份有限公司招商局漳州開發(fā)區(qū)支行解除借款合同關(guān)系,蔡玲玲行使解除權(quán)的條件均未成就，故對蔡玲玲解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請求不予支持。蔡玲玲的其他訴訟請求均以解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》為前提，現(xiàn)已確認(rèn)合同解除的條件未成就，故蔡玲玲的訴訟請求均不予以支持。
????二審漳州中院觀點(diǎn)（節(jié)選）：
關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款的效力問題。雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款約定“買受人解除（商品房買賣）合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應(yīng)先行與貸款機(jī)構(gòu)解除貸款關(guān)系。”但是，能否與貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商一致提前解除貸款關(guān)系，非買受人單方意志可決定，買受人需承擔(dān)商品房買賣合同不能解除的風(fēng)險；退一步講，即使貸款機(jī)構(gòu)同意提前解除，所產(chǎn)生的資金成本也必然由買受人承擔(dān)，明顯不符合常理。因此，該約定既加重了買受人一方的負(fù)擔(dān)，又限制了買受人的主要權(quán)利，考慮該格式合同及條款是由金石公司提供，雖然《補(bǔ)充協(xié)議》第十八條及落款處也有提到雙方已閱讀、協(xié)商、金石公司已作了說明與提醒等內(nèi)容，但具體到《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款的內(nèi)容未見醒目標(biāo)識，不能證明金石公司已對該條款盡到充分說明、提醒的義務(wù)。因此，依法應(yīng)認(rèn)定《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款的約定無效，一審根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款約定而認(rèn)定蔡玲玲行使解除權(quán)的條件未成就屬認(rèn)定及適用錯誤。蔡玲玲主張《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款約定無效、不能以此作為提前解除《商品房買賣合同》條件的理由成立，本院予以采納。
福州房產(chǎn)律師蔡思斌評析：
本案中，雖買賣雙方在合同中明確約定：“買受人解除（商品房買賣）合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應(yīng)先行與貸款機(jī)構(gòu)解除貸款關(guān)系。”，及“雙方已閱讀、協(xié)商、金石公司已作了說明與提醒等內(nèi)容”。但是，從協(xié)議內(nèi)容上看，能否與貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商一致提前解除貸款關(guān)系，非買受人單方意志可決定，買受人需承擔(dān)商品房買賣合同不能解除的風(fēng)險；退一步講，即使貸款機(jī)構(gòu)同意提前解除，所產(chǎn)生的資金成本也必然由買受人承擔(dān)，該約定既加重了買受人一方的負(fù)擔(dān)，又限制了買受人的主要權(quán)利，且相關(guān)約定內(nèi)容未見醒目標(biāo)識，不能證明開發(fā)商已對該條款盡到充分說明、提醒的義務(wù)。因此，依法應(yīng)認(rèn)定為格式條款，屬于無效約定。
案例索引：漳州市中級人民法院（2019）閩06民終2444號，見《蔡玲玲、漳州市金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書》（審判長廖書茵，審判員陳春生，審判員陳天明），載《無訟案例》（2019.11.4）。
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