房價漲了 違約金是否也要“水漲船高” ||房屋買賣福州律師分享

來源：人民法院報；本報記者：安海濤；本報通訊員： 劉 寧、 朱燕萍

時間：2017年8月29日上午

地點(diǎn)：福建省廈門市中級人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：小王和小張簽訂房屋買賣合同，約定了違約條款。后小張違約，小王起訴至法院，要求解除合同并由小張按合同約定賠償其相應(yīng)的違約金。當(dāng)初簽訂合同時，雙方約定違約金是房屋總價款的20%，小張主張違約金過高要求進(jìn)行調(diào)整。對違約金已經(jīng)有合同約定，是否還應(yīng)當(dāng)調(diào)整，并調(diào)整到什么程度呢？

案情回放

2016年12月，小王與小張簽訂房屋買賣定金協(xié)議，同日，小王依照約定向小張支付購買房產(chǎn)的定金5萬元。2017年1月，小王與小張簽訂一份房屋買賣合同，約定小張將一套房產(chǎn)出售給小王，成交價200萬元；該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，小張應(yīng)于2017年1月15日前辦理完畢抵押注銷手續(xù)。合同第六條違約責(zé)任中約定：“出售人若出現(xiàn)下列情形之一的，出售人構(gòu)成根本違約，且買受人有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：該房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致買受人無法取得房屋所有權(quán)的。出售人出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，出售人應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向買受人支付違約金。”

2016年10月，案涉房產(chǎn)已被法院查封。小王簽訂協(xié)議后發(fā)現(xiàn)該情況，并與小張就解除房屋買賣合同進(jìn)行協(xié)商，但最終未能達(dá)成協(xié)議。

2017年2月，小王向法院提起訴訟，至起訴時案涉房產(chǎn)仍未解除查封。小王起訴要求解除房屋買賣合同，小張應(yīng)按合同約定支付小王違約金40萬元。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，小王與小張簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)為有效。案涉房產(chǎn)于2016年10月被查封且一直未能使案涉房產(chǎn)解除查封，致使合同無法繼續(xù)履行。根據(jù)合同的約定，小張的違約行為屬于根本違約。小王作為守約方，有權(quán)要求解除合同。案涉房屋的總價為200萬元，違約金為房款總額的20%，即為40萬元。小張主張約定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)高于小王的損失，要求進(jìn)行調(diào)整。小王在小張要求調(diào)整違約金的情況下，并未提供相應(yīng)證據(jù)證明小王損失的具體金額。因此，法院對小張應(yīng)付的違約金依法予以調(diào)整。違約金的功能兼具補(bǔ)償性與懲罰性雙重功能，小王未能提供證據(jù)證明其具體的損失，但違約金的調(diào)整也不應(yīng)當(dāng)?shù)陀诙ń鹆P則。因此，一審法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，小張應(yīng)賠償小王違約金5萬元。

2017年7月，小王不服一審判決，向廈門市中級人民法院提起上訴。

庭審現(xiàn)場

庭審中，雙方圍繞合同約定的違約金是否過高、是否應(yīng)予以調(diào)整等問題展開了激烈的交鋒。

小張：低價出售房產(chǎn)?違約金明顯過高

“小王購買這套房子之前，他已經(jīng)知曉訟爭房屋被查封。本來我要提供反擔(dān)保，但因?yàn)榱戆钙鹪V人將保全金額提高，我無法提供反擔(dān)保，導(dǎo)致查封未能解除，本人并非故意不將房屋出售給小王。”小張辯稱。

小張強(qiáng)調(diào)，因房屋被查封，出售給小王的價格已經(jīng)是低于市場行情，故房價的漲幅與本案無關(guān)，小王訴訟目的是為了獲取額外利益。小張認(rèn)為合同約定的違約金過高，請求法庭予以調(diào)整。

小王在二審中申請對訟爭房產(chǎn)市值進(jìn)行評估，法院依法組織評估，評估結(jié)果為房產(chǎn)評估值總計220萬元。對此評估結(jié)果，小張當(dāng)庭表示評估值過高，對評估結(jié)果不予認(rèn)可。

小王：合同已有約定?不應(yīng)隨意調(diào)整

“購房時，我與小張簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，所涉總價款是200萬元，并約定了若因房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致我本人無法取得房屋所有權(quán)，小張應(yīng)按房屋總價的20%向本人支付違約金。該約定并未違反任何國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，是雙方真實(shí)意思表示，小張已經(jīng)違約，所以應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。”小王據(jù)理力爭。

小王繼續(xù)闡述所主張的理由，他強(qiáng)調(diào)廈門上半年房價漲幅超過20%是社會常識，合同約定的20%還不足以彌補(bǔ)自己的損失。根據(jù)法律規(guī)定，超過損失的30%可以認(rèn)定為“過分高于造成損失”，其主張的損失比例并未超過30%，故其要求的違約金數(shù)額合法合理，對方認(rèn)為過分高于造成損失的應(yīng)當(dāng)予以舉證，舉證責(zé)任應(yīng)該歸于對方。

對于法院組織的房屋評估結(jié)果，小王沒有異議。

法庭：尊重合同約定?依照法律規(guī)定合理調(diào)整

法庭辯論階段，審判長總結(jié)該案爭議焦點(diǎn)為：合同約定違約金為總房款20%是否過高？是否應(yīng)予調(diào)整？

法庭審理認(rèn)為，因交易房產(chǎn)被查封，小王與小張簽訂的房屋買賣合同無法履行，小張作為賣方確已構(gòu)成根本違約，該違約行為導(dǎo)致小王喪失購買訟爭房產(chǎn)的機(jī)會，而訟爭房產(chǎn)價值的攀升，即為小王履行合同后可以獲得的利益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條關(guān)于損失賠償范圍的規(guī)定，小王申請對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估以確定損失具有法律依據(jù)。“有約必守”是民事活動應(yīng)遵循的誠信原則，一方根本違約應(yīng)承擔(dān)總房款20%的違約金是合同明確約定的，因小張對此約定提出異議請求調(diào)整，房產(chǎn)評估結(jié)果又是合同約定違約金應(yīng)否調(diào)整的評判依據(jù)。

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”根據(jù)以上規(guī)定，訟爭房產(chǎn)評估價與交易價相差20萬，即在法律上可以認(rèn)定的損失金額是20萬元，違約金不應(yīng)超過損失的百分之三十，因此可以支持的違約金損失上限應(yīng)為26萬元。雙方合同約定違約金為總房款20%即40萬元確實(shí)過分高于損失，應(yīng)調(diào)整為26萬元。

據(jù)此，廈門中院判決一審參照定金罰則調(diào)整違約金缺乏依據(jù)應(yīng)予糾正，改判小張應(yīng)支付小王違約金26萬元。