福州房產(chǎn)房屋商品房律師推薦：借貸主體名實(shí)不符 購(gòu)房合同未必?zé)o效

【案情】

2005年12月1日，開(kāi)發(fā)商甲公司與姜某簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)房合同），約定：商品房用途為非住宅（即商鋪），建筑面積396平方米，總價(jià)為196萬(wàn)元，首付79萬(wàn)元，銀行按揭117萬(wàn)元，該合同在房管部門(mén)辦理了備案登記。姜某與乙銀行簽訂一份抵押借款合同。首付款和銀行還貸均由甲公司支付。2013年4月9日，銀行按揭款由甲公司全部還清。商鋪未交付姜某，一直由甲公司占有使用。2015年6月，甲公司向法院起訴，要求確認(rèn)其與姜某簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，并要求姜某協(xié)助辦理涉案商鋪所有權(quán)登記手續(xù)。姜某反訴，要求確認(rèn)購(gòu)房合同有效，并協(xié)助辦理涉案商鋪過(guò)戶手續(xù)。

【分歧】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是抵押借款合同的法律效力問(wèn)題，因?yàn)椋诒景钢校缯J(rèn)定抵押借款合同有效，就難以否定購(gòu)房合同的法律效力。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，抵押借款合同主體名實(shí)不符，以合法形式掩蓋非法目的，騙取銀行資金，依照合同法第五十二條第（三）項(xiàng)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定抵押借款合同與購(gòu)房合同為無(wú)效合同。甲公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持，姜某的反訴請(qǐng)求不予支持。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，抵押借款合同主體名實(shí)不符，雖然違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和國(guó)家信貸政策，但沒(méi)有違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押借款合同有效，甲公司的訴訟請(qǐng)求不予支持，姜某的反訴請(qǐng)求中抵押借款合同與購(gòu)房合同有效主張應(yīng)予支持，因其未支付分文購(gòu)房款，故要求甲公司協(xié)助過(guò)戶請(qǐng)求不予支持。

【解析】

筆者贊同第二種意見(jiàn)，理由有以下幾點(diǎn)：

首先，本案難以認(rèn)定甲公司與姜某之間存在惡意串通行為。姜某辯稱由甲公司支付購(gòu)房款是由于甲公司拖欠其工程款，簽訂購(gòu)房合同之初雙方約定以購(gòu)房款抵扣工程款。盡管姜某未提供相應(yīng)證據(jù)證明，甲公司也主張工程款事實(shí)不存在，且工程款糾紛與本案屬于兩種不同的法律關(guān)系，不能并案處理，但甲公司就姜某為何同意其借用姜某名義簽訂合同作出合理解釋。故難以認(rèn)定甲公司與姜某之間存在惡意串通行為。

其次，認(rèn)定抵押借款合同無(wú)效缺乏法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。即使認(rèn)定甲公司與姜某之間存在惡意串通、騙取銀行資金行為，由于甲公司已經(jīng)將按揭款全部還清，沒(méi)有導(dǎo)致乙銀行產(chǎn)生損失，不存在侵害第三人利益情形，也無(wú)證據(jù)證明甲公司將該筆銀行資金用于非法用途，如放高利貸、賭博等，難以認(rèn)定抵押借款合同無(wú)效。甲公司借名借貸的抵押物為商鋪，規(guī)避的是國(guó)家商業(yè)性信貸政策，而不是保障性住房政策（如經(jīng)濟(jì)適用房政策），難以認(rèn)定違反了社會(huì)公共秩序，也不屬于認(rèn)定合同無(wú)效之情形。

抵押借款人名實(shí)不符，作為出借方的乙銀行可能屬于被欺詐一方，依照合同法規(guī)定，享有對(duì)抵押借款合同的撤銷(xiāo)權(quán)（因乙銀行不是本案當(dāng)事人，應(yīng)另案行使撤銷(xiāo)權(quán)），但在其未行使撤銷(xiāo)權(quán)之前，不能主動(dòng)認(rèn)定抵押借款合同無(wú)效，否則有違合同法第六條賦予當(dāng)事人的合同自由原則。

再次，認(rèn)定抵押借款合同無(wú)效，必將使法院處于尷尬境地。本案抵押借款合同已全部履行完畢，如果認(rèn)定該合同無(wú)效，根據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，有過(guò)錯(cuò)一方還應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案雖然不存在返還借款本金的問(wèn)題，然而，作為案外人的乙銀行已收取的貸款利息是否屬于非法利益？是否應(yīng)該收繳？如產(chǎn)生損失，損失是多大？損失的舉證責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？如由乙銀行承擔(dān)，是否可以將乙銀行追加為本案當(dāng)事人？在筆者看來(lái)，解決這些問(wèn)題并非易事。

當(dāng)然，甲公司與姜某簽訂了名實(shí)不符的抵押借款合同，客觀上規(guī)避了國(guó)家信貸政策，損害了誠(chéng)實(shí)信用原則，乙銀行可以依據(jù)抵押借款合同的約定追究姜某的違約責(zé)任，金融監(jiān)管部門(mén)可以依照相關(guān)行政法規(guī)追究甲公司與姜某的行政責(zé)任，法院動(dòng)輒以合同無(wú)效論處，有小題大做之嫌。

還應(yīng)當(dāng)指出的是，甲公司在涉案抵押借款合同履行中，違反了國(guó)家信貸政策，獲取乙銀行低息信貸資金，如果法院支持其訴訟請(qǐng)求，宣告抵押借款合同以及購(gòu)房合同無(wú)效，作為“借雞生蛋”的抵押物的商鋪在法律形式上“完璧歸趙”（商鋪價(jià)格已大幅超過(guò)合同簽訂之初），客觀上產(chǎn)生了違規(guī)者以其違規(guī)行為獲取利益之不良效果。

綜上所述，本案借貸主體名實(shí)不符，抵押借款合同仍然有效，甲公司以該合同無(wú)效、進(jìn)而認(rèn)為購(gòu)房合同無(wú)效之主張，于法無(wú)據(jù)，不應(yīng)支持。姜某購(gòu)房合同有效之反訴請(qǐng)求應(yīng)予支持，因其未支付分文購(gòu)房款，故要求將涉案商鋪過(guò)戶請(qǐng)求亦不應(yīng)得到法院支持。

（作者：江西省南昌市灣里區(qū)人民法院 ?李智輝）