?福州中院最新案例：房屋承租人并非房屋所有權(quán)人，不能享有征收拆遷利益
關(guān)鍵詞：房屋租賃 承租人 拆遷利益歸屬?
裁判主旨：國有土地上房屋的被征收人限定為所有權(quán)人。拆遷時(shí)，基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人享有。房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權(quán)益。
案情簡介：
原告系被告下屬企業(yè)職工。1994年12月20日，福州鐵路分局福州建筑段房管所（后改制歸屬于被告南昌鐵路局）向原告發(fā)放了住房證，載明訴爭房產(chǎn)火車站新村11棟24號（面積28.82平方米）由原告居住，每月租金2.6元。2004年5月14日，原告向福州市新店房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了位于晉安區(qū)新店鎮(zhèn)西園路663號西園新苑X#樓XXX復(fù)式單元經(jīng)濟(jì)適用房，并于2006年12月31日辦理權(quán)屬登記手續(xù)。2012年3月16日，因火車北站片區(qū)危舊房改造鐵路文化宮收儲地項(xiàng)目拆遷需要，訴爭房產(chǎn)列入拆遷范圍。
原告認(rèn)為，2011年12月29日南昌鐵路局出具《關(guān)于路局審議通過的通知》房綜（2011）58號文，載明搬遷范圍為福州鐵路文化宮地塊規(guī)劃紅線范圍內(nèi)未售鐵路住宅（新村4、7、8、9、10、11、12棟）；搬遷對象為三種，其中第三種為購買過房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、建設(shè)拆遷安置房等的承租人及配偶，對該種情況的承租人除享受一次的搬遷補(bǔ)助費(fèi)外，不享受其他任何待遇。原告被被告南昌鐵路局列為前述文件中第三種對象。
現(xiàn)被告與有關(guān)房屋征收部門簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，卻未給予原告任何補(bǔ)償。原告遂訴至原審法院。
法院觀點(diǎn)：
晉安法院：2011年1月21日頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確將被征收人限定為所有權(quán)人。本案訴爭房屋屬國家福利政策租賃公有住房、廉租住房的性質(zhì)，其權(quán)屬仍屬于被告南昌鐵路局。基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、公攤補(bǔ)償?shù)染鶎儆诓疬w權(quán)益。原告作為承租人，不享有訴爭房產(chǎn)的拆遷權(quán)益。故原告關(guān)于被告應(yīng)支付原告賠償金、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)和公攤補(bǔ)償?shù)闹鲝垼诜o據(jù)，不予支持。鑒于原告系訴爭房屋的承租人，被告在《關(guān)于路局審議通過的通知》中同意給予承租戶一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)，故被告應(yīng)按照每平方米50元支付原告安家補(bǔ)助費(fèi)1441元（50元／平方米＊28.82平方米）以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)200元。為此，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條的規(guī)定，判決：一、被告南昌鐵路局應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楊毅安家補(bǔ)助費(fèi)1441元、搬遷補(bǔ)助費(fèi)200元，合計(jì)1661元；二、駁回原告楊毅的其他訴訟請求。
福州中院：福州市人民政府《火車北站片區(qū)危舊房改造鐵路文化宮收儲地項(xiàng)目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》系依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《福州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見（施行）》的相關(guān)規(guī)定作出的。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。”據(jù)此，國有土地上房屋的被征收人限定為所有權(quán)人。訴爭房屋系被上訴人所有，基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人即被上訴人享有。上訴人作為訴爭房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權(quán)益。《福州市房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》于2013年5月20日起施行、《福州市房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則補(bǔ)充規(guī)定》于2014年10月24日施行，而福州市人民政府將本案訴爭房屋在內(nèi)土地、房產(chǎn)納入征收范圍的征收決定及征收補(bǔ)償方案系于2012年3月16日作出的，上述細(xì)則及其補(bǔ)充規(guī)定不適用于本案。故上訴人主張依據(jù)上述細(xì)則及補(bǔ)充規(guī)定，要求被上訴人支付區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)和公攤補(bǔ)償?shù)龋狈σ罁?jù)，原審法院不予支持，并無不當(dāng)。
《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第二十條規(guī)定：“被征收住宅為國有直管公房，承租人可以繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。符合當(dāng)?shù)卣抠徺I規(guī)定的，承租人還可以選擇購買公房產(chǎn)權(quán)。征收單位自管公房的，參照前款規(guī)定執(zhí)行。”該規(guī)定所述權(quán)利屬于公房管理法律關(guān)系調(diào)整范疇，上訴人是否享有繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、購買公房產(chǎn)權(quán)等權(quán)利，應(yīng)根據(jù)公房管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行判斷，屬于另一法律關(guān)系。上訴人如主張其享有上述權(quán)利，可另行主張。上訴人在本案中主張因被上訴人未向其交付安置房，故應(yīng)向其支付賠償金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
蔡思斌律師評析：
過去處理房屋租賃期間遇到拆遷情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第１３條第２款“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”的規(guī)定，承租人是可以獲得拆遷利益的。但需要注意的是，本條例已被2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》廢止，不再具備法律效力。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。” 因此，被征收人已經(jīng)被限定為所有權(quán)人，而包括調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人即房屋所有權(quán)人享有。承租人無權(quán)享有拆遷安置權(quán)益。
