上海一夫妻倆為買(mǎi)學(xué)區(qū)房避稅，竟同意中介提議，讓丈夫與賣(mài)家“假結(jié)婚”，以婚內(nèi)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后再離婚的方式買(mǎi)賣(mài)房屋。如此“煞費(fèi)苦心”雙方仍因房屋價(jià)格等問(wèn)題鬧上法庭，不過(guò)買(mǎi)家結(jié)局還不錯(cuò)，偷雞雖不成但也沒(méi)虧米，但賣(mài)家可真虧大了！大家且和蔡律師來(lái)探討這場(chǎng)紛爭(zhēng)的來(lái)龍去脈。
案例回顧（真實(shí)事件改編，文中皆為化名）：
小紅和小剛這對(duì)夫妻倆為了孩子未來(lái)上學(xué)，想購(gòu)入一套學(xué)區(qū)房，通過(guò)中介找到了賣(mài)家張女士，雙方協(xié)商后將該房成交價(jià)格定為3870萬(wàn)元。
為少交200萬(wàn)稅款，中介提議買(mǎi)賣(mài)雙方可通過(guò)“假結(jié)婚”辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，即夫妻倆先離婚，丈夫小剛再與賣(mài)家張女士結(jié)婚，兩人在婚內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后再離婚。雖然有違常倫，但為避稅，買(mǎi)賣(mài)雙方皆同意了該提議。
當(dāng)日雙方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并約定雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并明確：如果因?yàn)橐曳剑ㄐ〖t、小剛）原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，乙方已支付的定金由甲方（張女士）沒(méi)收等內(nèi)容。
結(jié)果不到一周，夫妻倆就因房?jī)r(jià)款、付款條件等原因與賣(mài)家張女士產(chǎn)生了分歧。
中介問(wèn)夫妻倆：“先生，房東愿意給咱們優(yōu)惠，您這邊能給到3750萬(wàn)嗎？”
小剛生氣地回復(fù)：“這個(gè)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有了。你要和房東再確認(rèn)一下，我們談價(jià)的先決條件是要改變付款條件的。”
張女士也很不滿(mǎn)，“他們無(wú)非是上個(gè)房子賣(mài)得低，心理上無(wú)法接受?！?/p>
原來(lái)在合同簽訂后第二天，夫妻倆就了解到該小區(qū)上一套相同戶(hù)型房子售價(jià)僅3500萬(wàn)元，夫妻倆認(rèn)為中介與賣(mài)家串通把房?jī)r(jià)抬高，從而要求降低房?jī)r(jià)、延后付款期限等。
買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商無(wú)果，夫妻倆遲遲未支付剩余定金。當(dāng)年6月，張女士向小紅、小剛發(fā)送了《合同解除通知函》，通知他們購(gòu)房合同解除，并且沒(méi)收已經(jīng)繳納的20萬(wàn)元定金。
夫妻倆不服，將張女士告上法庭，要求張女士返還定金以及支付相應(yīng)利息。那么法院會(huì)支持哪方？讓我們一起看一下。
法律分析：夫妻倆認(rèn)為，他們已經(jīng)按照合同約定支付了定金，未繼續(xù)履行合同是中介與賣(mài)家串通抬價(jià)的原因，而非他們自身原因，因此張女士應(yīng)當(dāng)返還定金。
而張女士認(rèn)為，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定了因乙方原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行的，甲方可以沒(méi)收其已支付定金。夫妻倆沒(méi)有按照約定支付剩余定金，因此她有權(quán)沒(méi)收已付定金。
法院判決：雙方達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于“通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應(yīng)屬無(wú)效。除此之外，雙方約定的其余合同內(nèi)容合法有效，應(yīng)予恪守。由此，一審法院認(rèn)定案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同系因小紅、小剛違約而導(dǎo)致解除，張女士主張沒(méi)收定金具有事實(shí)和合同依據(jù)，駁回了小紅、小剛的訴請(qǐng)。夫妻倆不服氣，又上訴至上海一中院。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張女士是否應(yīng)退還夫妻倆20萬(wàn)元購(gòu)房定金及利息。對(duì)此，需判定本案雙方簽訂的購(gòu)房合同是否有效。
上海一中院認(rèn)為，其一，雙方通過(guò)婚姻辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數(shù)額巨大，違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以禁止。
其二，買(mǎi)賣(mài)雙方利用房地產(chǎn)登記管理的漏洞，約定買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)先結(jié)婚后離婚的方式，完成案涉房地產(chǎn)所有權(quán)的變更，有違公序良俗。
其三，合同系通過(guò)“婚更”這種非法的手段實(shí)現(xiàn)合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權(quán)變更、實(shí)現(xiàn)合同目的的唯一手段。綜上，該合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
鑒于本案《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，定金條款亦屬無(wú)效。上海一中院遂改判，張女士返還小紅、小剛購(gòu)房定金20萬(wàn)元。同時(shí)，小紅、小剛對(duì)簽訂無(wú)效的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》亦存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定責(zé)任，故駁回了小紅、小剛要求支付利息的訴請(qǐng)。
福州律師蔡思斌評(píng)析：為了買(mǎi)房省錢(qián)而“假結(jié)婚”，這樣的夫妻看似“精明”，其實(shí)是糊涂，內(nèi)中法律風(fēng)險(xiǎn)巨大。本案賣(mài)方將婚姻制度當(dāng)作避稅獲利的手段，為占便宜一通操作反而竹籃打水一場(chǎng)空，實(shí)在是有違公序良俗及法律規(guī)定，也嚴(yán)重背離了社會(huì)主義核心價(jià)值觀。
蔡律師在此提醒，實(shí)際生活中也不乏假結(jié)婚而一方假戲真做的真實(shí)案例，大家應(yīng)引以為戒。小心弄假成真，人房?jī)煽?。房屋交易過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，依法繳納相應(yīng)稅費(fèi)。房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)應(yīng)當(dāng)遵循《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)合法手段完成交易。
對(duì)于本案當(dāng)事人這一操作，你們有什么看法？
