租賃合同是生活中最常見(jiàn)的合同之一，但租賃合同中租賃期限最長(zhǎng)可以約定多少年呢？超過(guò)法律規(guī)定最長(zhǎng)租賃期限的租賃合同效力如何認(rèn)定？
2000年，原告與被告張某簽訂《租賃合同書(shū)》，將原告的7.42畝土地租賃給被告張某使用，租期50年，被告于每年10月1日前支付租金。合同簽訂后張某在案涉土地上建設(shè)有房屋及附屬設(shè)施，經(jīng)營(yíng)汽車(chē)維修業(yè)務(wù)。
2023年3月，原告與被告協(xié)商解除租賃合同，因被告要求原告給予高額補(bǔ)償未達(dá)成協(xié)議。原告遂向法院起訴要求依法解除合同。
原告是否有權(quán)解除案涉土地租賃合同？
該土地租賃合同約定租賃期限為50年，違反了法律規(guī)定，且系強(qiáng)制性效力性規(guī)定，超過(guò)部分無(wú)效。雙方簽訂合同時(shí)間為2000年，因此，該合同約定的租賃期限至2020年已到期。此后雙方均未主張解除案涉租賃合同，視為雙方均同意繼續(xù)履行合同，但雙方未再簽訂書(shū)面租賃合同，應(yīng)視為不定期租賃，雙方均有權(quán)隨時(shí)主張解除合同。現(xiàn)原告主張解除合同，于法有據(jù)，法院應(yīng)予支持。
根據(jù)案涉《租賃合同書(shū)》第七條約定，原告應(yīng)按照造價(jià)對(duì)被告的地面附著物及建筑物進(jìn)行賠償。經(jīng)法院依法委托，鑒定機(jī)構(gòu)評(píng)估被告的建筑物及附屬物市場(chǎng)價(jià)值為136萬(wàn)元，應(yīng)由原告支付被告136萬(wàn)元。
法院判決：一、解除原告與被告張某之間的土地租賃合同；二、由被告張某將案涉土地騰空并將其使用權(quán)交付原告；三、由原告支付被告張某地上建筑物、附著物等價(jià)款136萬(wàn)元。
首先，租賃合同中出租人向承租人所移轉(zhuǎn)者僅為債權(quán)性質(zhì)的使用收益權(quán)，在租賃關(guān)系消滅時(shí)，承租人應(yīng)向出租人返還租賃物，如允許租賃合同存續(xù)期限過(guò)長(zhǎng)，一般的租賃物均會(huì)損耗殆盡，勢(shì)將影響租賃物的返還，與租賃交易的初衷相悖。
其次，租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)有賴(lài)于當(dāng)事人之間的約定，但當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)能力終究有限，而合同嚴(yán)守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租賃合同的最長(zhǎng)存續(xù)期間，有助于租賃合同的當(dāng)事人適時(shí)調(diào)整交易的條件。
最后，當(dāng)事人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同繼續(xù)存續(xù)的，可于定期租賃合同期限屆滿(mǎn)之前或之時(shí)續(xù)訂租賃合同但新的定期租賃仍須受20年的最長(zhǎng)期限限制。如果當(dāng)事人在訂立租賃合同時(shí)，在合同中約定到期后自動(dòng)續(xù)期20年，這樣的約定因意圖規(guī)避《民法典》對(duì)租賃合同最長(zhǎng)租賃期間的限制而無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零五條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”
第七百零七條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。”
第七百三十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。”
第七百三十三條規(guī)定：“租賃期限屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。”
第七百三十四條第一款規(guī)定：“租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。”
