一波三折

買下新房卻辦不了房產(chǎn)證
2010年12月12日，老許用大半輩子的積蓄35萬元，從老陳手中買了一套嶄新的拆遷安置房。房子位于揚(yáng)州市江都區(qū)的一個(gè)小鎮(zhèn)上，配套齊全，價(jià)格公道，老許十分滿意。

很快，老許一家滿心歡喜地搬進(jìn)了新房。根據(jù)政策要求，拆遷安置房要先初始登記到被拆遷人名下，才能再過戶到買受人名下。老許被告知，要等到2013年12月才可以辦理初始登記。2013年12月，老許聯(lián)系老陳準(zhǔn)備辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，老陳的兒子陳某因涉嫌販賣毒品罪剛被逮捕，老陳正為兒子的案子奔波，根本無心辦理過戶手續(xù)。考慮到老陳家的特殊情況，想著過戶的事也不急于一時(shí)，老許同意再等等。

誰料次年9月，老陳因病去世。由于老陳的妻子早先也已過世，按照法律規(guī)定，尚未辦理過戶手續(xù)的房產(chǎn)便由陳某繼承。而陳某已于2013年11月入獄服刑，老許只能等待陳某出獄。

2019年2月18日，陳某獲減刑被釋放，出獄后很快對案涉房產(chǎn)進(jìn)行了初始登記。但當(dāng)老許找陳某辦理過戶手續(xù)時(shí)，他卻以各種理由推托，不予配合，老許遂將陳某起訴至揚(yáng)州市江都區(qū)法院。同年11月25日，江都區(qū)法院作出民事判決，判令陳某協(xié)助老許辦理案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記。

本以為過戶這事兒這下可算板上釘釘了，誰知半路又突然“殺”出一個(gè)王某。王某拿出了一張針對同一房產(chǎn)歸屬、出自揚(yáng)州市廣陵區(qū)法院的判決書。更巧的是，這個(gè)案子的判決時(shí)間和老許起訴陳某一案的判決時(shí)間竟是同一天。

老許了解得知，陳某出獄后向王某借款60萬元，并將案涉房產(chǎn)抵押給了王某。后王某將陳某起訴至法院請求陳某歸還借款。廣陵區(qū)法院判決陳某歸還借款及利息，如不能按期歸還，王某有權(quán)申請將案涉房產(chǎn)折價(jià)拍賣或變賣，在60余萬元內(nèi)優(yōu)先受償。

2020年1月，王某向廣陵區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。廣陵區(qū)法院遂將案涉房產(chǎn)查封，并進(jìn)入拍賣程序，要求老許限期搬離，這給老許一家的生活造成了嚴(yán)重影響。老許不服廣陵區(qū)法院作出的民事判決及執(zhí)行行為，以第三人身份先后申請?jiān)賹彙⑻岢鰣?zhí)行異議、對駁回執(zhí)行異議的裁定申請復(fù)議，要求該法院解除對案涉房產(chǎn)的查封措施，均未獲支持。2021年1月，老許來到廣陵區(qū)檢察院申請監(jiān)督。

 

撥開迷霧

檢察監(jiān)督找準(zhǔn)問題癥結(jié)
受理老許的監(jiān)督申請后，廣陵區(qū)檢察院迅速成立辦案組，對案件展開調(diào)查，多次召開會(huì)議厘清監(jiān)督思路。
“陳某出獄才一個(gè)月，就能借到60萬元，一個(gè)月內(nèi)就辦完了抵押手續(xù)，兩起民事案件還在同一天判決，這也太蹊蹺了！”種種反常跡象讓辦案檢察官生疑：有無可能是陳某與王某串通打“假官司”，促使法院拍賣案涉房產(chǎn)，王某獲得拍賣款后再私下給陳某，如此來損害老許的利益？

辦案組遂對陳、王二人的銀行流水等進(jìn)行調(diào)查，但未發(fā)現(xiàn)陳某將60萬元返還給王某，后期王某也向公安機(jī)關(guān)報(bào)案稱陳某詐騙。由此，認(rèn)定陳、王二人實(shí)施虛假訴訟的證據(jù)不足。

針對上述情況，辦案組迅速調(diào)整調(diào)查方向：“江都區(qū)、廣陵區(qū)法院都是在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法作出的判決，且判決時(shí)間在同一天，現(xiàn)在雙方爭議的焦點(diǎn)在于老許對案涉房產(chǎn)所具有的物權(quán)期待權(quán)，能否排除王某訴陳某案中法院對該房產(chǎn)的執(zhí)行。”

圍繞爭議焦點(diǎn)，檢察官立即查找相關(guān)法律和司法解釋，精準(zhǔn)鎖定最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第二十八條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

“也就是說，如果老許是在廣陵區(qū)法院查封案涉房產(chǎn)之前就向老陳購買了該房產(chǎn)、支付了購房款、合法占有并使用該房產(chǎn)，而長期未過戶不是老許自身的過錯(cuò)所致，就完全符合《規(guī)定》第二十八條所列的四種情形，如此，法院就不能執(zhí)行案涉房產(chǎn)。”辦案檢察官表示，“從某種意義上說老許已經(jīng)取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)，只是缺少辦證這一個(gè)環(huán)節(jié)而已。”

為核實(shí)相關(guān)問題，辦案檢察官馬不停蹄地四處奔走：從房屋中介處調(diào)查房屋買賣合同的簽訂時(shí)間、購房款支付時(shí)間以及房產(chǎn)交付時(shí)間是否在查封之前；查清案涉房產(chǎn)近年來產(chǎn)生的水電煤氣費(fèi)用；向鄰居了解老許是否長期居住在案涉房產(chǎn)內(nèi)；向拆遷辦、公安機(jī)關(guān)調(diào)查案涉房產(chǎn)未及時(shí)過戶的原因；向房管部門了解老許和妻子在揚(yáng)州是否有其他住房……

2021年春節(jié)前夕，檢察官再次登門走訪，老許的家中卻沒有一絲過年的喜慶氣氛。“謝謝你們這么關(guān)心我的案子，這些年，我也去了其他部門反映情況，問題都沒能得到解決，估計(jì)這是我在這個(gè)房子里過的最后一個(gè)春節(jié)了。”年過半百的老許哽咽地對檢察官說。

檢察官暗下決心：這個(gè)案子，要加快進(jìn)度了！

 

峰回路轉(zhuǎn)

檢察建議助申請人拿回產(chǎn)房
2021年3月，在辦案檢察官加班加點(diǎn)的推進(jìn)下，案件迎來轉(zhuǎn)機(jī)：經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查，老許的情況完全符合《規(guī)定》第二十七條和第二十八條之規(guī)定。

“同時(shí)，我們還通過中國裁判文書網(wǎng)等檢索發(fā)現(xiàn)，最高人民法院、四川省高級法院等共計(jì)7份同類型案件的生效裁判文書支持以上觀點(diǎn)。”檢察官召開聯(lián)席會(huì)議充分論證，認(rèn)為老許對案涉房產(chǎn)所享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除法院對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。

2021年4月2日，廣陵區(qū)檢察院向廣陵區(qū)法院制發(fā)檢察建議，建議撤銷對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行措施。同時(shí)，檢察官還就法律適用及最高法等發(fā)布的同類案件的生效民事判決進(jìn)行充分闡釋。同年6月，廣陵區(qū)法院答復(fù)對案涉房產(chǎn)裁定中止執(zhí)行，但查封并未解除。

2021年11月，王某對廣陵區(qū)法院提起執(zhí)行異議之訴，請求準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)。2022年11月22日，廣陵區(qū)法院一審判決駁回王某的訴訟請求。王某不服，向揚(yáng)州市中級法院提起上訴。2023年2月16日，揚(yáng)州市中級法院二審維持一審判決。王某向江蘇省高級法院申請?jiān)賹徍螅ㄔ翰枚g回其再審申請。這期間，案涉房產(chǎn)一直處于中止執(zhí)行狀態(tài)。

在王某針對法院的中止執(zhí)行裁定提起執(zhí)行異議之訴、提起上訴、申請?jiān)賹彽仍V訟權(quán)利全部行使完畢后，廣陵區(qū)檢察院立即向廣陵區(qū)法院再次發(fā)出檢察建議，建議及時(shí)解除對案涉房產(chǎn)的查封措施，法院于當(dāng)月裁定解除。這意味著，老許終于可以辦理過戶手續(xù)了！

心情激動(dòng)的老許趕去房管部門咨詢過戶事宜時(shí)，卻被告知雖然查封已經(jīng)解除，但因該房產(chǎn)上仍有抵押，還是不能過戶。這可怎么辦？老許打通了檢察官的電話。

“以前物權(quán)法規(guī)定，抵押的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、過戶必須征得抵押權(quán)人同意。但現(xiàn)在民法典對此有新的規(guī)定。”電話里，檢察官給老許詳細(xì)普法，“民法典第四百零六條規(guī)定，‘抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定’。也就是說，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不需要抵押權(quán)人同意，你的房子可以‘帶押過戶’。”

檢察官的話讓老許安下心來。在老許與承辦法官積極溝通后，江都區(qū)法院向房管部門發(fā)出了要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)至申請人名下的執(zhí)行通知。2023年11月27日，老許終于拿到房產(chǎn)證。

 

檢察官說法

辦好民事執(zhí)行監(jiān)督案的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

民事執(zhí)行監(jiān)督是民事訴訟監(jiān)督的重要組成部分。檢察機(jī)關(guān)高質(zhì)效辦好民事執(zhí)行監(jiān)督案，有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

一是找準(zhǔn)案件的爭議焦點(diǎn)。在審查執(zhí)行監(jiān)督案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面審查案件中雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系，對有權(quán)利沖突的案件，認(rèn)真研究雙方當(dāng)事人的權(quán)利基礎(chǔ)，判斷出在法律上誰的權(quán)利更優(yōu)先。本案中，老許對案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行是辦案關(guān)鍵，找準(zhǔn)這個(gè)爭議焦點(diǎn)后，通過鎖定可適用的法條和司法解釋，監(jiān)督難題迎刃而解。

二是充分運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)。調(diào)查核實(shí)權(quán)是檢察機(jī)關(guān)開展民事訴訟監(jiān)督的一項(xiàng)重要權(quán)力。調(diào)查核實(shí)權(quán)的行使可以增加檢察官的親歷性，圍繞法條所列舉的條件進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，能夠使民事檢察案件的法律真實(shí)無限接近客觀真實(shí)，使司法機(jī)關(guān)認(rèn)定事實(shí)、適用法律更符合生活實(shí)際，不至于偏離人民群眾對司法公正的期待。本案中，檢察官充分運(yùn)用調(diào)查核實(shí)權(quán)對老許購房、支付購房款、裝修居住等情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，掌握老許對案涉房產(chǎn)享有權(quán)利的真實(shí)狀況，為檢察官提出監(jiān)督意見提供了有力支撐。

三是跟進(jìn)監(jiān)督確保權(quán)益落實(shí)。檢察建議是檢察機(jī)關(guān)啟動(dòng)監(jiān)督程序的重要一環(huán)，檢察建議的提出不是案件的終結(jié)而是實(shí)質(zhì)監(jiān)督的開始。本案中，檢察官摒棄“文來文往”的監(jiān)督方式，數(shù)次當(dāng)面與法官示證交流，充分闡明檢察機(jī)關(guān)調(diào)查取證的過程和監(jiān)督意見。向法院提出檢察建議后，檢察機(jī)關(guān)沒有就此止步，而是持續(xù)關(guān)注案件進(jìn)展，適時(shí)開展跟進(jìn)監(jiān)督，確保檢察建議被采納和落實(shí)。針對當(dāng)事人對民法典中“帶押過戶”的規(guī)定不清楚的情況，檢察官積極開展普法宣傳，幫助當(dāng)事人將合法權(quán)益落到實(shí)處。

來源：檢察日報(bào)·民生周刊