福州律師蔡思斌評析：

“已付房款的0.1%計算逾期辦證違約金”那意味著購房者150萬元買來房產(chǎn)，開發(fā)商每年只需要支付1500元違約金。該金額甚至低于存款利率標準，如此低的違約金標準，開發(fā)商自然不會在意，無法起到促使違約方履行合同義務(wù)的作用。事實上，此類條款正是開發(fā)商為了自身利益特地將違約金金額約定如此之低。

基于上述理由，一審法院直接依據(jù)公平原則作出裁判調(diào)高違約金標準。二審法院的裁判結(jié)果雖與一審相同，但沒有適用公平原則，而是認定該條款屬于格式條款，不合理的減輕了一方的義務(wù)，因此屬于無效條款。

案情簡介：

2016年10月9日，陳杰與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由陳杰購入大白公司位于龍山街道某單元房屋，房屋總價款為1546944元。《商品房買賣合同》附件六《合同補充協(xié)議》第十條第三款“出賣人未能在約定時間內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。因大白公司長期逾期辦證，陳杰遂起訴要求大白公司按日支付萬分之一的逾期辦證違約金。

一審法院觀點

關(guān)于逾期辦證違約金的計算標準問題。根據(jù)法律規(guī)定可知,違約金具有填補守約方損失和促使違約方積極履行合同義務(wù)的功能。當(dāng)事人主張調(diào)整違約金的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度、違約期間及當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況,根據(jù)公平原則予以衡量并作出裁決。雖然大白公司已履行了合同的主要交房義務(wù)，但是合同約定每年按已付房款的0.1%計算逾期辦證違約金確實不足以促使出賣人積極履行合同約定的辦證義務(wù)。

根據(jù)一審法院查明的事實，可以認定大白公司主觀上存在怠于履行辦證義務(wù)。綜上考量,陳杰訴請逾期辦證違約金以已付購房款總額為基數(shù)按每日萬分之一標準計算，已臻合理，故一審法院予以采納。

二審福州中院觀點

關(guān)于逾期辦證違約金計算標準。《商品房買賣合同》附件六《合同補充協(xié)議》第十條第三款“出賣人未能在約定時間內(nèi)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的，出賣人每年按已付房款的0.1%向買受人支付違約金”。該約定屬于格式條款，不合理的減輕和免除了大白公司的違約責(zé)任，排除了陳杰的權(quán)利，有失公平，一審法院認定該條款為無效條款，并無不當(dāng)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。”本案不存在有效的逾期辦證違約金約定，根據(jù)陳杰提出的違約金請求，結(jié)合大白公司的違約程度，一審法院認定按照陳杰已付購房款的日萬分之一的標準計算違約金，符合法律規(guī)定，本院予以維持。

索引案例：(2021)閩01民終5342號，以上涉及名字均為化名