福州律師、福州房產(chǎn)律師、福州二手房買賣律師普法專題

案件基本情況

這是一個房屋連環(huán)抵債、連環(huán)買賣的案件。概括總結(jié)下案情是這樣的：開發(fā)商拖欠被告霍大明工程款，便將涉案房屋折抵給霍大明。2002年6月20日，雙方簽訂“商品房出售合同”一份，并辦理了房產(chǎn)證明。2004年元月份，霍大明將涉案房產(chǎn)折抵還債給林家輝，但沒有辦理過戶手續(xù)。同年8-9月份，林家輝將房產(chǎn)以25萬元的價格賣給原告梁仁光。梁仁光自2005年開始居住至今，原告多次要求辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，兩被告至今沒有辦理，期間并有對涉案房屋進行訴訟保全。

2017年3月，霍大明又與陳林勇簽訂房屋買賣協(xié)議，霍大明將涉案房產(chǎn)作價62萬元抵償所欠陳林勇借款，2017年3月9日，陳林勇取得涉案不動產(chǎn)權(quán)證書。

原告梁仁光肯定不干了，他于是起訴請求確認(rèn)涉案房屋歸原告所有；判令陳林勇、霍大明協(xié)助辦理上述房產(chǎn)過戶手續(xù)；確認(rèn)霍大明與陳林勇之間對于涉案房產(chǎn)的買賣關(guān)系無效等。

該等訴訟請求中規(guī)中矩，表面看上去沒什么問題。但一審法院竟然駁回原告的全部訴訟請求，法官機械依據(jù)法律辦案的認(rèn)真勁頭估計你想不到吧。

一審法院

《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。開發(fā)商與被告霍大明簽訂的《商品房出售合同》合法有效。被告霍大明已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，擁有對該房的處置權(quán)利。被告林家輝系被告霍大明的工程實際施工人，由于霍大明拖欠其人工費，又將該房抵賬轉(zhuǎn)賣給被告林家輝。

本案中被告林家輝自2004年元月份起已經(jīng)實際占有該房屋，但霍大明辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記時，將涉案房屋登記在自己名下。2016年8月9霍大明向一審法院出具的證明中，承認(rèn)因欠人工費將涉案房屋抵給林家輝所有，沒有辦理過戶手續(xù)的事實。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，涉案房屋所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被告林家輝將霍大明名下房屋賣給原告梁仁光沒有法律依據(jù)，原告請求依法確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求，不應(yīng)予以支持；

庭審中，合議庭已向原告釋明可以主張債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原告明確堅持其訴訟請求，不予變更。陳林勇與霍大明之間的合同關(guān)系與本案原告主張的確認(rèn)之訴不是同一法律關(guān)系，同原告沒有直接利害關(guān)系，梁化岐在該合同中既不享有權(quán)利，又不承擔(dān)義務(wù)，其無權(quán)要求確認(rèn)該合同關(guān)系無效，故原告請求依法確認(rèn)被告霍大明與陳林勇之間對于涉案房產(chǎn)的買賣關(guān)系無效的訴訟請求，不應(yīng)予以支持。被告霍大明未到庭，是對其訴訟權(quán)利的處分，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。判決：駁回原告梁仁光的訴訟請求。

二審德州中院

關(guān)于第一個焦點問題，上訴人梁仁光應(yīng)否取得本案房屋的所有權(quán)。

根據(jù)霍大明于2016年8月9日出具的證明、林家輝于2014年11月13日出具的證明以及各方當(dāng)事人在一、二審中的陳述，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定霍大明與林家輝之間、林家輝與梁仁光之間就本案房屋交易問題達成的協(xié)議具體明確，即以抵頂債務(wù)或支付部分價款的方式由受讓方取得房屋所有權(quán)。此種交易方式屬于在房屋轉(zhuǎn)讓方不能支付前期欠款時，根據(jù)實際情況經(jīng)雙方協(xié)商后對相應(yīng)權(quán)利義務(wù)作出的調(diào)整，屬于當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而霍大明未提交相應(yīng)證據(jù)證明在上述房屋交易過程中雙方曾約定以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)作為合同成立或生效要件。本案房屋早已交付，梁仁光自2005年起實際居住至今，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的占有使用狀態(tài)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定霍大明與林家輝之間、林家輝與梁仁光之間達成的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)成立并生效，各方均應(yīng)遵守合同約定，梁仁光應(yīng)當(dāng)取得本案房屋的所有權(quán)。

關(guān)于第二個焦點問題，被上訴人霍大明與被上訴人陳林勇簽訂的房屋買賣合同是否有效，陳林勇應(yīng)否協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)。

關(guān)于合同效力問題。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”梁仁光應(yīng)當(dāng)取得本案房屋的所有權(quán)，而該房屋現(xiàn)登記于陳林勇名下，霍大明與陳林勇簽訂的房屋買賣合同是否合法有效直接影響梁仁光的的合法財產(chǎn)權(quán)益，故梁仁光有權(quán)提起確認(rèn)合同無效之訴。

對于霍大明與陳林勇之間是否存在惡意串通，損害梁仁光利益的行為，應(yīng)從以下幾個方面進行分析：霍大明與林家輝、林家輝與梁仁光之間的房屋交易行為均發(fā)生在2004年，梁仁光自2005年開始即已實際占有使用本案房屋，對于以上事實霍大明應(yīng)當(dāng)清楚；霍大明與陳林勇之間的房屋買賣合同簽訂于原一審判決作出幾個月后，當(dāng)時霍大明對案件訴訟情況及原一審判決結(jié)果已經(jīng)清楚，在此情形下與陳林勇簽訂房屋買賣協(xié)議惡意明顯；雙方在該房屋買賣合同中約定成交價格為62萬元，約定付款方式為一次性付款，而霍大明與陳林勇均未提交購房款交付證據(jù)；陳林勇主張其與霍大明之間實際屬于以房抵債法律關(guān)系，但對于其主張的前期借款情況未提交相應(yīng)證據(jù)予以證明；根據(jù)本案房屋所處位置、建成時間和建筑面積分析，雙方約定的成交價格明顯低于市場價格；陳林勇自認(rèn)從2008年開始從事法律工作，多次代理訴訟案件，具有一定的法律知識，在明知梁仁光居住于該房屋且主張所有權(quán)的情況下仍然與霍大明簽訂房屋買賣合同有違通常交易習(xí)慣。

綜合以上因素考慮，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定霍大明與陳林勇就涉案房屋簽訂的買賣合同存在惡意串通，損害他人利益的情形，屬于無效合同。如陳林勇與霍大明之間確實存在債務(wù)糾紛，可依法另行解決。霍大明在將本案房屋抵頂給林家輝十幾年后，在明知本案原一審判決結(jié)果的情況下，又與陳林勇簽訂房屋買賣協(xié)議且協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，屬于惡意串通損害他人合法權(quán)益，違法情形明顯，本院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定對其進行處罰，另行制作處罰決定書。

關(guān)于陳林勇應(yīng)否協(xié)助辦理過戶手續(xù)問題。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因霍大明與陳林勇簽訂的房屋買賣合同屬于無效合同，故陳林勇有義務(wù)協(xié)助將本案房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至真正權(quán)利人名下。根據(jù)合同約定，梁仁光應(yīng)當(dāng)取得本案房屋的所有權(quán)。根據(jù)本案實際情況和相關(guān)法律規(guī)定，從減輕當(dāng)事人訴累、妥善化解矛盾糾紛的角度考慮，陳林勇應(yīng)當(dāng)協(xié)助梁仁光辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，將本案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至梁仁光名下。

福州律師蔡思斌評析?

綜合本案情況，其實霍大明主觀惡意已經(jīng)相當(dāng)明顯。其明知已將房屋出售給他人，明知他人亦已出售并已實際入住多年，明知雖然將房屋不動權(quán)證變更至新買售人名下但其無法實際入住，但在為了實現(xiàn)自己利益最大化，利用不動產(chǎn)權(quán)證仍在自己名下尚未過戶的條件，惡意串通他人將房屋出售，這樣的房屋買賣合同當(dāng)然是無效的。如真如一審法院所判，又將置法律的公平正義于何地。二審法院判決當(dāng)然符合普通老百姓的認(rèn)知，所謂公平公正有時一般人都可以感知的，無需更多的法律知識。至于新買家則更屬狼狽為奸這一種，加以司法處罰亦無不可。

案例索引：(2018)魯14民終1015號，以上當(dāng)事人系化名。