陳均與張士于2009年4月8日簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，協(xié)議載明：陳均同意把位于臨城鎮(zhèn)古井村私有住宅［證號(hào)：（2006）第0××7號(hào)］以肆萬捌仟元賣給張士永久居住（注：拆遷或政府征用此房屋時(shí)，陳均須無條件協(xié)助張士辦理一切事宜）。后雙方依約履行付款交房義務(wù)。另查明，陳均出售給張士的住宅原為三間瓦房、配房?jī)砷g。2013年，張士翻蓋了房屋并居住至今。涉案房屋即將面臨拆遷。

另查，涉案房屋項(xiàng)下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依據(jù)魯政函［1994］第41號(hào)文件批準(zhǔn)，申請(qǐng)集體土地使用權(quán)變更為國(guó)有土地使用權(quán)。2006年，陳均重新辦理并取得了新的國(guó)有土地使用權(quán)證，土地用途為住宅，土地來源為劃撥。

山東棗莊薛城區(qū)法院觀點(diǎn)

本案中，涉案《房屋買賣協(xié)議書》中的房屋所占用的土地為劃撥土地該事實(shí)清晰明確。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，故涉案《房屋買賣協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

山東棗莊中院觀點(diǎn)

案涉房屋占用土地原為陳均宅基地，后由集體土地變更為國(guó)有土地并取得國(guó)有土地使用權(quán)證，本案雙方當(dāng)事人之間系房屋買賣合同關(guān)系，并非直接以國(guó)有土地使用權(quán)作為合同標(biāo)的。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，故一審法院確認(rèn)案涉《房屋買賣協(xié)議書》無效，法律依據(jù)不足。案涉《房屋買賣協(xié)議書》簽訂后，張士即交付購(gòu)房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期間還進(jìn)行翻蓋，主要權(quán)利義務(wù)履行完畢已近13年，在案涉房屋即將面臨拆遷之際，陳均起訴要求確認(rèn)合同無效、返還房屋，亦有違誠(chéng)信原則。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

將宅基地上的房屋出售目前司法實(shí)踐中的通說觀點(diǎn)系房屋買賣合同無效，理由是違反《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”但本案的不同之處在于，案涉房屋上的土地在出售時(shí)已由宅基地轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地。對(duì)此，一審法院的觀點(diǎn)認(rèn)為通過劃撥取得國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過審批，案涉合同未經(jīng)審批因此合同無效。但根據(jù)《合同法司法解釋二》第十四條的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效，而《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規(guī)定違反上述條文的行為無效，因此上述條文應(yīng)是管理性規(guī)范，而非效力性的強(qiáng)制規(guī)范。故一審法院以此為由認(rèn)定案涉合同無效屬法律適用錯(cuò)誤。此外，二審法院還提出了另一種解釋，即案涉合同的標(biāo)的系房屋而非國(guó)有土地使用權(quán)，而出售房屋并不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，因而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

案例索引：(2021)魯04民終3462號(hào)，以上涉及名字均為化名。

蔡思斌

2022年3月23日