來源：人民法院報；作者：駱 謙 鄧 穎

【案情】

2015年7月1日，葉加琴與石棉縣日用雜品公司（以下簡稱日雜公司）簽訂租房協(xié)議，租用位于石棉縣康棉路55號的門面房，約定租期為2015年7月1日至2016年6月31日，年租金2萬元，租用期滿后，同等條件下葉加琴享有優(yōu)先租用權(quán)。合同到期后葉加琴繼續(xù)使用門面，并交納租金至2016年11月31日。同年11月29日，日雜公司發(fā)布門面競價招租公告，葉加琴報名參加競價并繳納了保證金。12月6日，日雜公司向各競標人說明了實行最高價中標，增價幅度為每次2000元的競標規(guī)則，競租門面經(jīng)營期限從2016年12月16日至2019年12月15日止。葉加琴作為競標者在該競標實施辦法后“同意的簽字”處簽名，在競標過程中葉加琴未參與競價，最終案外人劉某以每年3萬元的租金競得該門面房承租權(quán)。后葉加琴強行占有門面房并拒絕退還。日雜公司遂訴至法院，請求法院判令葉加琴立即返還門面房。

【分歧】

本案的爭議點在于承租人在競價招租中能否直接適用優(yōu)先承租權(quán)。

第一種意見認為，被告葉加琴享有優(yōu)先承租權(quán)。雙方當事人應(yīng)該按照租賃協(xié)議約定履行合同義務(wù)，合同約定在同等條件下原告具有優(yōu)先承租權(quán)。在租期屆滿后原告繼續(xù)出租門面給被告使用，雙方形成了不定期租賃合同關(guān)系，在競價招租結(jié)束后，被告有權(quán)按合同約定以同等條件行使優(yōu)先承租權(quán)。

第二種意見認為，被告葉加琴不享有優(yōu)先承租權(quán)。競標規(guī)則確定的“價高者得”的競標原則已經(jīng)否定了被告的優(yōu)先承租權(quán)，其應(yīng)當通過競標實施辦法確定的競標規(guī)則進行舉牌競價來獲得門面房承租權(quán)。

【評析】

優(yōu)先承租權(quán)是一項通過租賃合同產(chǎn)生的約定權(quán)利，并不是一項法定權(quán)利，優(yōu)先承租權(quán)是指租期屆滿后，出租人愿意繼續(xù)出租且原承租人愿意繼續(xù)租用，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先于其他承租人的承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)的核心是同等條件，同等條件不僅包括租賃價格、租金支付方式、租賃期限等，還包括與租賃關(guān)系相關(guān)的其他條件，優(yōu)先承租權(quán)的行使是以出租人與第三人締結(jié)租賃契約為條件，而出租人采取招標、拍賣或其他競價的方式確定承租人，其制度核心是“價高者得”。若將優(yōu)先承租權(quán)直接適用于競標之情形，等到出租人與第三人合同即將成立時，承租人只須優(yōu)先行使承租權(quán)，這種承租人參與交易卻不必負擔交易成本的特權(quán)情形有違公平競爭原則。因此，在以競標方式進行的公開招租中，出租人應(yīng)向原承租人履行競價招租通知義務(wù)，承租人可按照程序參與競標獲取租賃權(quán)，原承租人未參與競標或最終未中標的則視為其不具有同等條件而喪失優(yōu)先承租權(quán)。

法院經(jīng)審理認為，被告葉加琴在約定的租賃期限屆滿后，繼續(xù)使用訴爭的門面房，原告日雜公司沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限變更為不定期。原告在此期間為提高門面出租收益，依法定程序?qū)⑵湟愿們r形式向社會公開招租，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。原告在招租前發(fā)布門面房競價招租公告及招租過程中向被告葉加琴等競標人說明了競標實施辦法，確定了競價招租的程序和規(guī)則。該種形式已完全突破了原、被告雙方的門面租賃協(xié)議，以競標形式進行的招租不能直接適用原、被告之間約定的優(yōu)先承租權(quán)，被告應(yīng)與其他競標人一同參與競價并遵守競標規(guī)則。被告知曉招租事宜并放棄競價，待案外人劉某競得訴爭門面租賃經(jīng)營權(quán)，提出以同等價格租賃該門面，有違誠實信用原則，損害了通過競標方式取得承租權(quán)的善意第三人的合法權(quán)益，且破壞了市場正常交易秩序。故應(yīng)予支持原告的訴訟請求。

綜上，本案訴爭房屋的承租權(quán)應(yīng)由出價最高者競得，未直接適用優(yōu)先承租權(quán)是遵循競價制度的核心原則，有利于維護正常的交易秩序，保護出租人和善意第三人的合法權(quán)益。

（作者單位：四川省雅安市中級人民法院??石棉縣人民法院）