近兩年，房地產(chǎn)市場火爆，二手房市場交易頻繁，買賣雙方為少繳納稅款而簽訂“陰陽合同”，當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)如何處理？重慶市第二中級人民法院近日就審結(jié)了這樣一起糾紛，判決合同的部分條款無效，駁回了當(dāng)事人企圖全盤否定合同的訴訟請求。

2007年12月，漆某甲與漆某乙分別出資48萬元購買了位于重慶市巫山縣某街道的門市，登記的權(quán)利人為漆某乙，之后雙方補(bǔ)簽了《合伙購買門市協(xié)議書》，并就該協(xié)議書進(jìn)行了公證。

2016年12月19日、12月20日漆某乙與楊某就涉案門市分別簽訂了兩份《重慶市房屋買賣合同》，第一份合同約定的門市成交價(jià)為39.8萬元，第二份合同約定的門市成交價(jià)為11.9萬元，其余條款相同，買賣雙方亦以合同金額11.9萬元為依據(jù)繳納了相關(guān)稅費(fèi)。2017年1月4日，重慶市巫山縣國土資源和房屋管理局就門市頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證，登記的權(quán)利人為楊某。3月6日，楊某按照成交價(jià)39.8萬元補(bǔ)繳了相應(yīng)稅費(fèi)。福州房屋買賣律師

漆某甲起訴要求確認(rèn)漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》無效，其理由是該合同中約定的交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其價(jià)值，明顯與實(shí)際交易價(jià)格不符，并且以該合同價(jià)格作為繳稅的依據(jù)，以合法形式掩蓋非法目的，規(guī)避應(yīng)繳稅費(fèi)，造成稅務(wù)征繳機(jī)關(guān)不能按照雙方實(shí)際交易價(jià)格征收稅費(fèi)，損害國家利益，應(yīng)屬無效合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》除價(jià)格條款系為了達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的而惡意串通虛構(gòu)因此無效外，其他合同主要內(nèi)容并不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且系當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，根據(jù)合同法第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效”的規(guī)定，該合同的其余條款依然有效。故法院判決雙方于2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》第二條價(jià)款條款無效，駁回了漆某甲的其他訴訟請求。福州房產(chǎn)律師分享

（閆冬冬??向存丹）

■法官說法■

簽“陰陽合同”反悔不應(yīng)獲支持

在合同的實(shí)際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同雙方的真實(shí)意思表示和履行的實(shí)際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。二手房買賣雙方所簽訂“陽合同”的行為不能與“陰合同”割裂開來，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一于房屋交易的合同主要目的之下，“陽合同”與“陰合同”關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定是一致的，成立且產(chǎn)生法律效力，對雙方具有約束力，因此“陽合同”這一部分內(nèi)容而言應(yīng)當(dāng)是有效的，“陽合同”的價(jià)格條款不是雙方的真實(shí)意思表示，而是為了逃避稅費(fèi)而惡意串通，損害國家利益，應(yīng)屬無效，即“陽合同”價(jià)格條款內(nèi)容無效，但不影響其余條款內(nèi)容有效。承辦法官指出，如果確認(rèn)“陽合同”整體無效，會存在著房價(jià)上漲時(shí)賣方主張合同無效以圖高價(jià)另售或房價(jià)降低時(shí)買方主張合同無效以規(guī)避房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)的可能性，也會導(dǎo)致物權(quán)登記撤銷，造成交易資源的巨大浪費(fèi)，損害交易安全，不利于社會交易秩序的穩(wěn)定。因此，在案件辦理中應(yīng)本著誠實(shí)信用的基本原則，若當(dāng)事人之間為避稅簽訂“陰陽合同”，一方當(dāng)事人事后反悔的，不應(yīng)當(dāng)獲得法律上的支持。

福州房屋律師分享，來源：人民法院報(bào)

作者：劉 皓， 傅建晶；來源：人民法院報(bào)

在房屋買賣過程中，賣家通常會在交房前將歸其所有的家具電器全部搬走。但是在交房后，賣家仍留在屋內(nèi)的物品是否能視為已贈與買家？近日，上海市第一中級人民法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛上訴案件。因在合同中未明確約定屋內(nèi)物品的歸屬，賣方交房后欲要回屋內(nèi)的家具電器，買方卻認(rèn)為這些物品已隨屋附贈。家具電器權(quán)屬到底歸誰？法院通過判決給出了答案。

合同約定不明?屋內(nèi)物品歸屬引分歧

2015年7月21日，張某及其妻劉某將他們名下的一套房屋賣給李某，雙方很快簽訂好合同、付清房款，并于同年8月將房屋過戶。2016年6月27日，張某比原定時(shí)間提前3天將房屋鑰匙交給了李某，李某也迫不及待地搬入了新房。就在她搬進(jìn)的第二天，劉某卻找上門來，要搬走屋內(nèi)物品。李某拒不同意，她認(rèn)為當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同并沒有列明屋內(nèi)的家電怎么處理，既然房子都已經(jīng)過戶了，房子所有權(quán)歸她，屋內(nèi)物品所有權(quán)也就附屬移轉(zhuǎn)了。雙方一時(shí)爭執(zhí)不下，劉某提出簽署一張補(bǔ)充字條，載明：“房子按合同給你，至于裝修的其他東西（軟裝類，硬裝不破壞），我一并拆走。”李某也在字條下方簽了字。幾日后，張某前來要搬走字條約好的“軟裝”，雙方又生分歧。于是，張某向法院提起訴訟，要求李某歸還屋內(nèi)的全部家電和部分物品，包括空調(diào)、冰箱、消毒柜、水晶燈、洗漱臺、米柜等。

一審法院：部分物品退還賣家

在一審過程當(dāng)中，張某提出自己為了對方考慮，實(shí)際交房時(shí)間比約定的還要早三天，才導(dǎo)致沒來得及搬出家電。而對于張某的說法，李某辯稱，當(dāng)初房子早就過戶，但張某一直不騰出來交房，而且拖了那么久，張某要是想搬走屋內(nèi)的東西早就可以搬了；后來雖然又簽了字條，但是其是被迫簽的，無法律效力。退一步說，即使要搬，也只能搬走“軟裝”，不能包括家電和其他硬裝。

一審法院認(rèn)定，由于李某無法證明自己是被脅迫簽署的字條，故字條有效，可以認(rèn)為雙方通過協(xié)商，對屋內(nèi)物品歸屬問題達(dá)成了一致。至于字條中的“軟裝”，在一般理解當(dāng)中應(yīng)是區(qū)別于基本不可移動的硬裝而言，主要包括家具、飾品、燈飾、布藝織物、花藝及綠化造景。因而認(rèn)定李某應(yīng)返還張某水晶燈、洗漱臺、米柜。但對于張某其他物品的返還請求沒有支持。張某不服判決，向上海一中院提起上訴。

二審法院：賣家未明示贈與均應(yīng)物歸原主

二審?fù)徶校瑥埬痴J(rèn)為，合同總價(jià)款中沒有包括家用電器部分，交房時(shí)沒有搬出家電并不等于將家電送給李某。李某辯稱張某交房后對房屋及附屬物的所有權(quán)就已喪失。

上海一中院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，張某已按照合同約定，將房屋于2015年8月23日過戶至李某名下，履行了轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的義務(wù)。從雙方簽訂的合同內(nèi)容看，有關(guān)屋內(nèi)的設(shè)備、裝飾等如何處理在合同中沒有約定，房屋總價(jià)中也不包含家用電器。空調(diào)、冰箱與消毒柜作為屋內(nèi)的家用電器，既不屬于不動產(chǎn)，亦非裝飾裝修，不能認(rèn)為已隨房屋一并出售給李某。

其次，從雙方簽署的字條內(nèi)容看，也難以解讀出張某有主動放棄電器的所有權(quán)，或?qū)㈦娖髻浥c李某的明確意思表示，故不認(rèn)可李某辯稱張某對房屋及附屬物的所有權(quán)已喪失的意見。

據(jù)此，上海一中院作出判決，李某返還張某空調(diào)、冰箱、消毒柜等家電。

? ? ? ? 因市場整治、承租房屋被拆除，在多次要求退還押金及剩余房屋租金未果的情況下，王先生以房屋租賃合同糾紛為由將賈先生訴至法院，要求賈先生退還押金4000元及租金8000元。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了此案。

王先生訴稱，他和賈先生于2012年11月30日簽訂《房屋租賃合同》，約定賈先生將某市場北側(cè)7號房屋出租給他。2014年雙方重新簽訂合同，租賃期限自2014年1月1日至2015年1月1日，每月房租為4000元，押金4000元，租金每半年支付一次，現(xiàn)租金已付至2016年2月29日。2015年12月21日，涉案市場通知他稱要進(jìn)行綜合整治，并于2015年12月30日將他所承租的房屋拆除，現(xiàn)合同已無法履行，他多次要求賈先生退還剩余的租金及押金，賈先生都拒絕支付。

賈先生辯稱，他認(rèn)可王先生主張的事實(shí)，票是他開的，錢是他和胡某收的，但是他只是打工的，錢給了老板了，老板是個(gè)人，大名叫什么不清楚。他承擔(dān)不了退費(fèi)的事情，他只是打工的。

審理中，賈先生認(rèn)可合同上的簽名為其本人簽名，但表示合同不是其起草的，是老板交給他的，他只是負(fù)責(zé)找承租人簽字。對于該陳述，賈先生未提交任何證據(jù)證明，亦未向法院提供其所謂的老板的具體信息。

為進(jìn)一步核實(shí)案件事實(shí)，法院就案件相關(guān)情況到涉案市場對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了詢問，其表示：2015年12月21日的通知是他市場張貼的，涉訴房屋也是他市場建的，一共11間房，沒有手續(xù)；房屋雖然是市場建的，但不是市場在使用，聽商戶說是一個(gè)姓佘的人在使用，具體情況不清楚，反正該人沒有向市場交過錢；市場與該人沒有業(yè)務(wù)往來，市場也不認(rèn)識賈先生。

在本案審理過程中，法院多次告知賈先生應(yīng)當(dāng)就其主張?zhí)峤幌嚓P(guān)證據(jù)證明，或明確告知法院其所謂的老板具體指誰，否則要承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，但賈先生均表示無法提供。故在賈先生拒不提供或者不能提供其老板具體信息，且實(shí)際在房屋租賃合同上簽名的情況下，法院認(rèn)定賈先生即是本案房屋租賃合同的出租人，相關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其承擔(dān)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。根據(jù)本案已查明的事實(shí)可知，王先生與賈先生簽訂的房屋租賃合同所涉及的房屋屬于涉案市場未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，故雙方所簽房屋租賃合同應(yīng)屬無效。因王先生自2012年11月30日開始便向賈先生交納房租和押金，賈先生亦自該時(shí)間開始將涉案房屋交由王先生使用，租金標(biāo)準(zhǔn)為每月4000元，期滿后未做調(diào)整，故雙方之間形成事實(shí)上的房屋租賃合同關(guān)系，且如上所述，雙方之間設(shè)立的房屋租賃合同關(guān)系應(yīng)屬無效。根據(jù)賈先生于2015年8月30日出具的收據(jù)內(nèi)容以及雙方當(dāng)事人在庭審中的陳述可知，王先生最后一次租金交到2016年2月29日，但因涉案市場改造，王先生于2015年12月30日搬離了涉訴房屋，現(xiàn)涉訴房屋已被拆除。因賈先生為本案所涉《房屋租賃合同》的出租人，且其實(shí)際收取了王先生交納的房屋租金和押金，故王先生現(xiàn)以租賃房屋無法繼續(xù)使用為由，起訴要求賈先生退還其未使用的房屋租金和押金，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。賈先生雖主張其系給老板打工，錢收了之后交給老板，但王先生對此不予認(rèn)可，且賈先生未就其上述主張?zhí)峤蝗魏巫C據(jù)證明，并認(rèn)可房屋租金和押金確實(shí)系其從王先生處收取，故法院對其相關(guān)抗辯意見不予采信，相關(guān)的不利法律后果應(yīng)由賈先生自行承擔(dān)。

最后，法院判決賈先生退還王先生房屋押金4000元及房屋租金8000元。（倪?筠）

■法官說法■

需要特別指出的是，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。