2017年11月，開(kāi)發(fā)商告知購(gòu)房者訟爭(zhēng)商品房預(yù)測(cè)面積為38.59平方米，現(xiàn)實(shí)測(cè)面積為41.78平方米，面積差異3.19平方米，應(yīng)補(bǔ)交122126元。

另查2010年7月，訟爭(zhēng)商品房在《漳州市房屋建筑面積預(yù)算成果圖冊(cè)》中記載的建筑面積為38.59平方米。2013年4月，訟爭(zhēng)商品房在《漳州市房屋實(shí)地勘丈成果圖冊(cè)》中記載的建筑面積為41.78平方米。

2017年7月24日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具《明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)1幢-5幢、20幢-26幢房產(chǎn)測(cè)繪成果審核備案意見(jiàn)》，上述項(xiàng)目房產(chǎn)實(shí)測(cè)成果已經(jīng)備案。

購(gòu)房者認(rèn)為：

開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)：

一審法院觀點(diǎn)：

二審法院觀點(diǎn)：

再審福建高院觀點(diǎn)：

根據(jù)購(gòu)房者一審所舉相關(guān)證據(jù)及再審期間提供的《明發(fā)廣場(chǎng)房屋面積計(jì)算情況說(shuō)明》，可以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》前已經(jīng)知曉，經(jīng)漳州市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪，訟爭(zhēng)房屋實(shí)測(cè)面積大幅超出預(yù)測(cè)面積的情況。雖然該測(cè)繪數(shù)據(jù)尚未經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核，但顯然開(kāi)發(fā)商對(duì)該數(shù)據(jù)差異已經(jīng)預(yù)見(jiàn)，才在《合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條、第二條中約定“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，雙方仍據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，繼續(xù)履行合同”，即開(kāi)發(fā)商系利用業(yè)主掌握的信息不對(duì)稱，故意隱瞞面積可能存在較大差異的真實(shí)情況，使購(gòu)房者陷于錯(cuò)誤認(rèn)知并作出同意“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，雙方仍據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，繼續(xù)履行合同”的意思表示，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

孫某、鄧某于×年×月×日登記結(jié)婚，2021年4月9日經(jīng)法院訴訟離婚。

鄧某于2016年10月18日與賣(mài)方簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，購(gòu)房款35萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，由鄧某父親鄧某國(guó)全額支付購(gòu)房款。該房屋于2016年11月14日登記在鄧某名下。

2017年9月19日，孫某向鄧某轉(zhuǎn)賬6萬(wàn)元。鄧某的銀行交易明細(xì)顯示，其中5萬(wàn)元轉(zhuǎn)入中國(guó)銀聯(lián)股份有限公司上海分公司賬戶，用于購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，6168元用于購(gòu)買(mǎi)平安保險(xiǎn)。

一審南沈陽(yáng)鐵西區(qū)法院觀點(diǎn)：

根據(jù)現(xiàn)已廢止的《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》第七條第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。《高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。即按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案中，鄧某父母出資購(gòu)買(mǎi)房屋并登記在鄧某一人名下的事實(shí)發(fā)生在民法典生效之前，故本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》第七條的規(guī)定。沈陽(yáng)市鐵西區(qū)某某街X號(hào)1-3-8房屋應(yīng)認(rèn)定為鄧某個(gè)人財(cái)產(chǎn)。孫某的訴訟請(qǐng)求不予支持。

二審沈陽(yáng)中院觀點(diǎn)：

《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)及辦理產(chǎn)權(quán)登記均發(fā)生在民法典生效之前，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》第七條規(guī)定婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。本案中鄧某提供證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋由其父母全款出資購(gòu)買(mǎi)，并登記在鄧某名下單獨(dú)所有，故一審認(rèn)定訴爭(zhēng)沈陽(yáng)市鐵西區(qū)某某街X號(hào)1-3-8房屋為鄧某父母只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，系鄧某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。對(duì)孫某提出的被上訴人父母對(duì)雙方的贈(zèng)與、婚后購(gòu)買(mǎi)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的上訴主張，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

父母為子女一方購(gòu)房或?yàn)殡p方購(gòu)房，如何認(rèn)定權(quán)屬問(wèn)題一直是婚姻案件中的熱議問(wèn)題。自《婚姻法司法解釋二》、《婚姻法司法解釋三》以來(lái)，均有關(guān)于父母為子女購(gòu)房性質(zhì)的相關(guān)規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

?

《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。

?2021年1月1日《民法典》施行后，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（二）》、《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》均已廢止。對(duì)于《民法典》施行前發(fā)生的購(gòu)房行為，如何適用法律？上述案例適用《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋（三）》第七條規(guī)定，如此也更符合當(dāng)事人購(gòu)房當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思。

改判要點(diǎn)

案例索引：（2021）遼01民終18877號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月9日