那么商戶只能吃啞巴虧么，是否有相關(guān)法律規(guī)定了商鋪前停車位設(shè)立相關(guān)問題，商戶又該如何維權(quán)？福建電視臺(tái)第一幫幫團(tuán)記者咨詢了調(diào)節(jié)欄目特約嘉賓律師蔡思斌，蔡律師以案釋法，就相關(guān)問題進(jìn)行解惑。
首先就商鋪前停車位歸屬權(quán)問題來說，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”及第七十四條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，再根據(jù)《福州市停車場建設(shè)和管理辦法》第三十二條“居民住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)的停車場不能滿足業(yè)主停車需求時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以在住宅區(qū)內(nèi)公共道路或者其他場地設(shè)置停車泊位。停車泊位不得占用消防通道，不得降低住宅區(qū)綠化率。”可知，只要場地位于建筑用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決定且符合規(guī)范的，均可以設(shè)置停車位，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。對(duì)于停車位是否應(yīng)與商鋪保持合理距離，法律法規(guī)并沒有具體規(guī)定。商戶雖為商鋪的業(yè)主，但并不代表其對(duì)商鋪門前的土地享有所有權(quán)，獨(dú)立于商鋪專有部分之外的部分應(yīng)屬全體業(yè)主共有。因此商戶不能因停車位有礙其經(jīng)營便擅自主張停車位歸屬，妨礙業(yè)主停車。
那么商戶有權(quán)因自身生意受影響而主張停車位與商鋪保持合理距離么，有沒有辦法能挽回自身權(quán)益？來看幾例法院判決。
案例一：（2023）鄂2802民初3127號(hào)
原告吳某、譚某認(rèn)為被告業(yè)委會(huì)規(guī)劃的部分車位距離原告商鋪過近，沒有給原告的門面留出合理空間，也沒有給人員和貨物進(jìn)出保留合理空間，嚴(yán)重影響其正常經(jīng)營。原告向法院起訴，請(qǐng)求判令被告將原告商鋪門前位置留出2米，使原告商鋪能正常裝卸貨物和經(jīng)營。法院認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所屬于業(yè)主共有，住建局在該范圍內(nèi)規(guī)劃停車位線并未侵害吳某的專有權(quán)利，其要求業(yè)委會(huì)在其商鋪門前位置留出2米沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。
案例二：（2021）閩05民終7582號(hào)
原告李某認(rèn)為被告物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)為了自己管理的需要，無視自己的利益，擅自設(shè)置停車位，致使店鋪客流流失，生意蕭條。原告向法院起訴，請(qǐng)求判令被告停止將其門前公用用地收費(fèi)停車場使用并拆除場地出入口道閘。法院認(rèn)為，案涉小區(qū)地面屬于業(yè)主共有部分，經(jīng)業(yè)主大會(huì)履行法定程序表決通過可以依法規(guī)劃為停車場所……李某在未能舉證證明業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司對(duì)小區(qū)共有的地面停車場設(shè)置道閘并收費(fèi)的行為妨礙其正常的經(jīng)營權(quán)的情形下，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。最終駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。
案例三：（2023）黔05民終4010號(hào)
被上訴人（被告）朱某訴求認(rèn)為上訴人（原告）交易市場管理公司向被告交付涉案商鋪后，在該商鋪門口前方劃定停車位以及防護(hù)欄，導(dǎo)致社會(huì)車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進(jìn)入涉案商鋪，因此被告通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實(shí)現(xiàn)，遂向法院請(qǐng)求判令解除與原告簽訂《房屋租賃合同》。法院認(rèn)為，在租賃合同履行過程中，因有關(guān)政府部門在案涉門面處劃定停車位、設(shè)置隔離樁，導(dǎo)致社會(huì)車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進(jìn)入涉案商鋪，被上訴人通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。”之規(guī)定，被上訴人具有法定解除合同的權(quán)利。
由上述案例可知，法院對(duì)于商戶以妨礙經(jīng)營為由請(qǐng)求判令改造或撤銷停車場的，基本不予支持。但商戶并非只能認(rèn)栽，《福州市停車場建設(shè)和管理辦法》第十四條“……建設(shè)或者將平面停車場改造為立體停車場，應(yīng)當(dāng)符合用地、建筑、特種設(shè)備等相關(guān)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，與城市容貌相協(xié)調(diào)，按照要求采取隔音、減震等措施，不得影響結(jié)構(gòu)安全、消防安全和通行安全；對(duì)他人合法權(quán)益造成影響的應(yīng)當(dāng)依法予以補(bǔ)償。”商戶可以據(jù)此向物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)請(qǐng)求合理補(bǔ)償，如贛州一小區(qū)物業(yè)推出商戶停車優(yōu)惠政策，每個(gè)店鋪一部車免費(fèi)，以及給店鋪這邊例外的停車消費(fèi)，有店鋪優(yōu)惠券，一小時(shí)之內(nèi)免費(fèi)，超過一小時(shí)之后是一塊錢等。與物業(yè)及業(yè)委會(huì)協(xié)商不成的，商戶有權(quán)主張變更或解除商鋪?zhàn)赓U合同。
福州律師蔡思斌
]]>——上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)與上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司所有權(quán)糾紛案評(píng)析
作者｜成皿（上海二中院法官）
作者｜周嫣（上海二中院法官助理）
*本案系最高人民法院第65號(hào)指導(dǎo)案例，成皿系該案承辦法官。本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見*
物業(yè)維修基金是為我國《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項(xiàng)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，繳納物業(yè)維修基金系業(yè)主的法定義務(wù)，部分業(yè)主不繳納物業(yè)維修基金的行為損害了該物業(yè)所涉全體業(yè)主的共同利益，也因妨害物業(yè)的長期安全使用而損害社會(huì)公共利益，故對(duì)物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時(shí)效制度。
【案情】
1995年8月5日，案外人虹口房地產(chǎn)公司作為甲方與環(huán)亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，約定：乙方經(jīng)核定拆除的建筑面積為2,100平方米；經(jīng)雙方協(xié)商，根據(jù)拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，地下室400平方米作為使用權(quán)補(bǔ)償歸還乙方。2004年1月5日，虹口房地產(chǎn)公司與環(huán)亞公司又簽訂了《關(guān)于交付久樂大廈補(bǔ)償用房的協(xié)議》。2004年3月1日，環(huán)亞公司取得久樂大廈底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán)，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過系爭房屋的維修基金。
2010年9月15日，久樂大廈業(yè)主大會(huì)就是否向法院起訴環(huán)亞公司追討維修基金征求全體業(yè)主意見。經(jīng)會(huì)議表決，超過二分之一以上業(yè)主同意起訴環(huán)亞公司。業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主起訴至法院，要求環(huán)亞公司向業(yè)主大會(huì)交納久樂大廈底層、二層維修基金人民幣62,227.99元，后變更訴訟請(qǐng)求為57,566.90元。
被告環(huán)亞公司辯稱，環(huán)亞公司于2004年獲得房地產(chǎn)權(quán)證，至業(yè)主大會(huì)起訴亦有6年之久，原告從未主張權(quán)利，該請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效。環(huán)亞公司與小區(qū)其他業(yè)主各自有入口完全分離，不使用電梯等設(shè)備，其他物業(yè)服務(wù)也自行完成。
【審判】
上海市虹口區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金。被告環(huán)亞公司未繳納維修基金，理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納。根據(jù)法律的規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，主張權(quán)利。而繳納維修基金的義務(wù)系由法律、法規(guī)予以規(guī)定，系業(yè)主的法定義務(wù)，并非系業(yè)主大會(huì)與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù)，故對(duì)于維修基金的催討不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。故一審判決：環(huán)亞公司應(yīng)向業(yè)主大會(huì)繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修基金57,566.90元。
判決后，被告環(huán)亞公司不服，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原審判決，改判駁回原告的一審訴訟請(qǐng)求。
上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：
業(yè)主大會(huì)具有社團(tuán)性質(zhì)，業(yè)主即是社團(tuán)之社員，享有社員權(quán)，承擔(dān)社員義務(wù)，其權(quán)利義務(wù)包含多種性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)管理者，對(duì)房屋共有部分的維修和改良具有法律規(guī)定的權(quán)利。維修基金是法律規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的款項(xiàng)，其用途就是對(duì)房屋共有部分的維修和改良。因此，業(yè)主大會(huì)要求作為小區(qū)業(yè)主之一的上訴人繳納維修基金，這一權(quán)利基于業(yè)主是業(yè)主大會(huì)的社員，基于業(yè)主大會(huì)是房屋共有部分維修和改良的管理者而產(chǎn)生，故這一權(quán)利并非是單純的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不是訴訟時(shí)效制度的客體，不應(yīng)適用時(shí)效制度。故二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【評(píng)析】
本案的爭議焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)維修基金的催繳是否適用民事訴訟時(shí)效制度。訴訟時(shí)效制度是民法上一項(xiàng)重要制度，其設(shè)立的主要意義在于維護(hù)交易安全和法律關(guān)系的穩(wěn)定，督促權(quán)利人積極行使權(quán)利,避免造成訴訟上的查證、舉證困難。學(xué)界一般認(rèn)為，訴訟時(shí)效制度僅適用于請(qǐng)求權(quán)。我國法律亦規(guī)定，唯債權(quán)請(qǐng)求權(quán)和繼承請(qǐng)求權(quán)得適用訴訟時(shí)效。
最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第1條規(guī)定：“當(dāng)事人可以對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯，但對(duì)下列債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯的，人民法院不予支持：……”該條款在列舉了不適用訴訟時(shí)效的幾種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，也對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)得適用訴訟時(shí)效作出了肯定。另，我國《繼承法》第8條規(guī)定：“繼承權(quán)糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵犯之日起計(jì)算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟。”
而繳納維修基金作為業(yè)主的一項(xiàng)法定義務(wù)，當(dāng)然不是繼承權(quán)請(qǐng)求，同時(shí)也非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，且具備法定不適用訴訟時(shí)效情形的一般共性。因此，筆者認(rèn)為，維修基金的催繳無論從法律上亦或是法理上，均不應(yīng)受訴訟時(shí)效的制約。
一、維修基金屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主之間非債權(quán)債務(wù)關(guān)系
債權(quán)作為最典型的請(qǐng)求權(quán)，指特定民事關(guān)系一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人為一定給付的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》相關(guān)規(guī)定，債的發(fā)生原因主要有二：一是基于契約關(guān)系，即合同之債；二是基于法律規(guī)定，即民法上規(guī)定的侵權(quán)行為之債、無因管理之債、不當(dāng)?shù)美畟４送猓喖s過失等法律事實(shí)及單方允諾行為也可能引起債的發(fā)生。債是一種財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系，它反映的是財(cái)產(chǎn)利益從一方主體轉(zhuǎn)移至另一方主體的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。因此，為了穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，基于債權(quán)而發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)一般適用訴訟時(shí)效制度。那么，維修基金的繳納是否為業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主所享有的一項(xiàng)債權(quán)呢？筆者以為，答案當(dāng)為否定。
維修基金，是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費(fèi)用。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第79條明確規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。”可見，維修基金在性質(zhì)上屬于共有財(cái)產(chǎn)，歸全體業(yè)主共有，此種共有不能處分、轉(zhuǎn)讓、分割，其籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
業(yè)主大會(huì)作為由全體業(yè)主成立的一種自治組織，享有管理業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的權(quán)利。《物權(quán)法》第76條對(duì)業(yè)主大會(huì)的職權(quán)作出了規(guī)定，其中之一即是維修基金的籌集和使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)催促業(yè)主繳納維修基金正是基于對(duì)這一共同管理職權(quán)的行使，并非是向業(yè)主主張一項(xiàng)債權(quán)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主的關(guān)系也非債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系，而更類似于股東大會(huì)與股東之間的關(guān)系。這種對(duì)財(cái)產(chǎn)的管理關(guān)系所反映的是財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，主要目的在于保護(hù)財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)安全，是物權(quán)關(guān)系的一種體現(xiàn)。而債權(quán)債務(wù)關(guān)系所反映的是一種財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系，目的在于保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動(dòng)態(tài)安全，兩者截然不同。
此外，從債的發(fā)生原因上考量，催繳維修基金亦非債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。業(yè)主大會(huì)的共同管理權(quán)是法律法規(guī)以及業(yè)主規(guī)約的規(guī)定所授予的。一方面，在法律法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)職權(quán)的情況下，應(yīng)從法律法規(guī)的規(guī)定；另一方面，在法律法規(guī)沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主可以通過制定管理規(guī)約來賦予業(yè)主大會(huì)一定的職權(quán)。籌集和使用維修基金是《物權(quán)法》第76條直接規(guī)定的業(yè)主大會(huì)所享有的管理職權(quán)的內(nèi)容之一。業(yè)主大會(huì)行使這一職權(quán)既是行使權(quán)利也是履行義務(wù)，既非基于契約關(guān)系、單方允諾等意定之債，亦非基于侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美确ǘㄖ畟Ｒ虼耍景冈婢脴反髲B小區(qū)業(yè)主大會(huì)催促業(yè)主環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司繳納維修基金的行為，并非基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效制度。
二、繳納維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)
雖然《物權(quán)法》第76條、79條對(duì)維修基金的規(guī)定中未明確指出其繳納是一項(xiàng)法定義務(wù)，但通過對(duì)該條文及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的解讀，我們理應(yīng)認(rèn)為繳納維修基金是業(yè)主不得自我免除的一項(xiàng)法定義務(wù)。理由如下：
第一，繳納維修基金已為行政法規(guī)、部門規(guī)章和一些地方性規(guī)章明確規(guī)定。2003年國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條第4款項(xiàng)明確規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：……（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金……”該法規(guī)明確了業(yè)主繳納維修基金的法定性。同時(shí)，2007年建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（該《辦法》廢止了1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，后者同樣規(guī)定了購房者繳納維修基金的義務(wù)，其第4條第1款規(guī)定：“凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。”）對(duì)維修基金的繳納作了進(jìn)一步的具體規(guī)定，該部門規(guī)章第6條規(guī)定：“下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。”第12條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。”第13條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。”此外，上海市政府早在2000年便頒布了《上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（現(xiàn)行有效），于2001年1月1日起施行。該規(guī)章第4條對(duì)維修基金的設(shè)立作了明確規(guī)定：“新建商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立專項(xiàng)維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時(shí)未設(shè)立專項(xiàng)維修基金的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)可以決定設(shè)立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。”第29條規(guī)定：“本辦法自2001年１月１日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設(shè)立、使用和管理，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市房地資源局制定。”因此，本案中的虹口區(qū)久樂大廈即為上述條款所稱的“新建商品住宅”。環(huán)亞公司作為業(yè)主即購房人，理應(yīng)按規(guī)定繳納維修基金。
第二，繳納維修基金是業(yè)主作為財(cái)產(chǎn)共有人和共同管理人不能免除的一項(xiàng)義務(wù)。《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第72條第1款規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”第76條規(guī)定了業(yè)主有籌集和使用維修基金的權(quán)利。所以，業(yè)主在對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有權(quán)的同時(shí)，也要相應(yīng)地對(duì)這些共有部分承擔(dān)維護(hù)、維修等義務(wù)。業(yè)主在參與管理的同時(shí)，作為共同生活關(guān)系的一員，也負(fù)有參與共同生活、維護(hù)共同秩序的義務(wù)（參見段啟武：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，載梁慧星主編《民商法論叢（第1卷）》，法律出版社1995年版，第335頁）。同時(shí)，由于建筑物共有部分和專有部分的不可分性，業(yè)主不得僅保留專有部分的權(quán)利而放棄共有部分的權(quán)利，也不能以放棄共有部分的權(quán)利為理由而拒絕履行義務(wù)，更不能以其未“實(shí)際使用”為由而拒絕支付費(fèi)用（參見王利明：《物權(quán)法研究（第三版）上卷》，中國人民大學(xué)出版社2013年版，第592頁。）。因此，雖然《物權(quán)法》并未直接指出業(yè)主必須繳納維修基金，但根據(jù)對(duì)條文的解讀同樣可以明確其法定性。維修基金作為全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主在享有籌集和使用的權(quán)利之時(shí)，理應(yīng)承擔(dān)按規(guī)定或約定履行繳納維修基金的義務(wù)。本案中，環(huán)亞公司以不使用電梯等設(shè)備，自行完成其他物業(yè)服務(wù)為由，拒絕履行繳納維修基金的義務(wù)，明顯違背了法律規(guī)定的應(yīng)有之義。
【結(jié)語】
物業(yè)維修基金是為我國《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項(xiàng)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，只能用于共有部分的維修或其他重大修繕等特定目的，其設(shè)立是為了保障業(yè)主的正常居住和生活。繳納維修資金作為業(yè)主的一項(xiàng)法定義務(wù)，不得被拒絕和免除。如果繳納維修資金適用訴訟時(shí)效制度，在時(shí)效期內(nèi)未經(jīng)主張即消滅，那么無疑是變相地將拒絕繳納維修資金這一違法行為合法化了。這顯然違背了訴訟時(shí)效制度設(shè)立的初衷，也不利于保護(hù)其他業(yè)主的權(quán)利，故繳納維修資金不能適用訴訟時(shí)效制度。
]]>