在新政策出臺以前，福州地區(qū)拆遷安置房計稅時間按照拆遷協(xié)議簽訂時間計算，而大部分安置房交房時間都會遠超增值稅兩年免征期限，因此購房者購買安置房通常無需繳納增值稅。

而如按照新政策，如出證時間不滿兩年，買方就需繳納5.6%的增值稅，以總價為150萬房子為例，若按照成交價9成計算評估價，即需多繳納增值稅：150*0.9*5.6%=7.56萬元。房屋買賣市場交易慣例是稅費由買方負擔。不少拆遷安置房買賣合同都是簽訂在產(chǎn)權證辦理前。對于因為新政需要額外繳納的稅費，買方在簽訂合同時即是無法預料的，繼續(xù)按照合同約定要求買方承擔全部稅費顯然對其明顯不公平。那在此情形下，買方能否要求解除合同？

對于這一問題，司法實踐中暫時沒有與福州地區(qū)情況完全相似情形。但可參照買賣合同簽訂后，國家稅收政策將“增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年”的情況進行判斷。

一、僅因稅費政策調(diào)整，并不動搖合同根本，不構成情勢變更，買方要求解除合同無法得到法院支持

四川省成都市雙流區(qū)人民法院 (2021)川0116民初1497號民事判決，法院認為：最后，雙方在案涉的定金協(xié)議中已約定由張思璇負擔增值稅，該意思表示真實有效，張思璇購買案涉房屋后，本應按照該約定并根據(jù)相應的稅收規(guī)定承擔該項稅費。但該定金協(xié)議簽訂后，成都市人民政府辦公廳出臺《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將個人住房轉讓增值稅的征免年限由2年調(diào)整為5年。該政策的出臺確系買賣雙方無法預見，屬不可抗力，也會直接導致張思璇承擔的稅費金額增加，但雙方所簽的房屋買賣定金協(xié)議賴以存在的基礎為雙方買賣房屋的意思表示，而非該政策。該政策并未對雙方的交易價格產(chǎn)生影響，更不會在該房屋買賣合同履行的結果上出現(xiàn)出賣人獲取暴利、買受人利益嚴重受損以致雙方利益嚴重失衡，或不能實現(xiàn)房屋買賣合同目的的情形。故張思璇主張的情勢變更原則，在本案中缺乏適用的前提和基礎，其解除合同的該項理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。

上海市松江區(qū)人民法院 (2021)滬0117民初4278號民事判決，法院認為：本案爭議焦點：房地產(chǎn)新政引起增值稅負擔發(fā)生變化是否屬于情勢變更？買受人因合同簽訂后的新增事由增加的部分稅費和出賣人協(xié)商不一致而主張解除合同的，是否構成違約？

其一，新政對于本案的影響在于增值稅的負擔增加，因為房屋買賣合同約定稅費全部由買受人負擔，買受人負擔的增值稅額外增加，對此，一般應先行協(xié)商解決，協(xié)商不一致的，雙方可以就該筆稅費尋求司法救濟，但該筆稅費仍屬于合同履行費用，并不因此動搖合同根本，不宜認定為情勢變更；

其二，合同約定買受人承擔雙方全部交易稅費，依法案涉增值稅本應是出讓方負擔的稅費，但按照稅費均有買受人承擔的約定以及一般交易出讓人都是“凈到手”價的習慣，一般而言買受人將面臨額外負擔，但是系爭稅費在簽約時雙方都不清楚或者尚不存在這筆稅費，對此雙方應協(xié)商確定，買受人可以考慮擱置爭議繼續(xù)履行合同，對于目前出現(xiàn)情況合同沒有約定解除權，也不屬于法定解除權情形，原告現(xiàn)主張解除合同，被告同意解除，合同可以予以解除，但原告應當承擔相應的違約責任。

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二、雙方無法對新增稅費的負擔方式達成一致，合同已無法繼續(xù)履行，合同應予以解除

上海市浦東新區(qū)人民法院 (2021)滬0115民初24496號民事判決，法院認為：雙方均確認案涉房屋買賣合同約定的房屋總價580萬元中包含賣家增值稅及個稅及買家契稅，該種約定系基于雙方對系爭房屋屬滿2年不滿5年的非普通住宅的認知之上，具體而言，基于簽約時的稅收政策，雙方均知悉系爭房屋交易時應按差額(核定價-購入價)征收增值稅。雙方簽約之后至約定的網(wǎng)簽日期之前，本市出臺房產(chǎn)交易新政，新政規(guī)定全額征收增值稅，確使系爭房屋交易產(chǎn)生增值稅差額。此種情況下，被告作為出賣方出于與對方分擔新增稅費的目的，提出重新確定交易價格，符合常理，雙方應依據(jù)誠實信用原則就重新調(diào)整交易價格進行協(xié)商。雙方直至本案訴訟仍未能協(xié)商一致，故案涉房屋買賣合同現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。被告在本案訴訟前已明確表示不再繼續(xù)履行合同，而原告訴請解除合同，故案涉房屋買賣合同因雙方合意而于2021年5月11日解除，本院予以確認。

成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2021）川0191民初852號民事判決，法院認為：根據(jù)一般人對于合同條文理解的程度，以及在簽訂合同當下對于稅費政策發(fā)展變化的預判程度，該筆增加的稅費對于雙方均是難以預見的。新政策發(fā)布后，該合同增加的履行成本對于合同的訂立、合同的價格及履行均有重大影響，應遵循社會主義核心價值觀的要求，本著誠信互讓的原則進行協(xié)商，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險，從而維護交易的公平和公正。

本案中張昌欲與劉瑋協(xié)議共同分擔新增增值稅，劉瑋未同意該方案，亦未按合同約定向張昌支付購房款，雙方未能繼續(xù)履行合同，其根本原因是雙方未能對新增稅費的承擔達成一致意見導致，非因雙方主觀上的惡意或怠于履行義務，屬于不可歸責于雙方的原因，基于公平原則，互不承擔違約責任。張昌應向劉瑋返還購房定金100000元。

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綜上，對于稅收政策變化導致的購房成本增加，買賣雙方最好的方式是協(xié)商解決，未經(jīng)協(xié)商直接提起訴訟要求解除合同通常不會得到法院支持。但如雙方確實無法協(xié)商解決，法院亦會支持要求解除合同的訴請。且由于合同無法履行是屬于不可歸責于雙方的原因，雙方均無需承擔違約責任。

蔡思斌

2021年11月3日