鄭某與王某原系夫妻關(guān)系，2014年8月23日，鄭某、王某作為被征收人與征收部門簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書一份，明確了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。此后，鄭某與王某于2017年6月12日協(xié)議離婚，并對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割，但未涉及前述房屋。因協(xié)商未果，鄭某訴至法院主張房屋權(quán)益。案件審理過(guò)程中，原告鄭某、被告王某均明確表示不要房屋只要錢。

法院審理后認(rèn)為，如果在訴訟過(guò)程中直接對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行拍賣、變賣，一來(lái)費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，無(wú)法保證案件在法定期限內(nèi)審結(jié)，且無(wú)法保證房屋會(huì)順利拍賣、變賣，即便成功，也還需支付高額的評(píng)估、拍賣費(fèi)用。再者，訴訟過(guò)程中，雙方在此前積累的矛盾、沖突等影響下，無(wú)法對(duì)房屋如何處分作出冷靜、全面、準(zhǔn)確的判斷。因此，法院在征求當(dāng)事人意見后，判決鄭某與王某于判決生效后六個(gè)月內(nèi)自行協(xié)商出售訟爭(zhēng)房屋，所得款項(xiàng)扣除相關(guān)費(fèi)用后原、被告各享有50%；若出售未果，鄭某、王某均可向人民法院申請(qǐng)拍賣、變賣，所得價(jià)款扣除相應(yīng)費(fèi)用后各半享有。

一審判決后，王某不服提起上訴。二審判決駁回上訴，維持原判。該判決目前已生效。

（張?zhí)遥?/p>

■法官說(shuō)法

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)的屬性決定了其無(wú)法直接進(jìn)行分割。司法實(shí)踐中，當(dāng)事人通常需要從取得所有權(quán)和取得對(duì)應(yīng)價(jià)值兩個(gè)選項(xiàng)中作出選擇。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十六條規(guī)定，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣、變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。從前述規(guī)定可以看出，離婚訴訟夫妻雙方對(duì)房產(chǎn)分割無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議時(shí)，人民法院可以采取三種處理方式：（1）雙方均主張的，競(jìng)價(jià)取得；（2）一方主張一方不主張的，評(píng)估后補(bǔ)償；（3）雙方均不主張的，拍賣、變賣后分割價(jià)款。法院在確定份額的基礎(chǔ)上給予雙方當(dāng)事人協(xié)商處置房屋的機(jī)會(huì)，與在訴訟過(guò)程中直接根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)拍賣、變賣房屋后就所得價(jià)款進(jìn)行分割相比更加高效，也更有利于當(dāng)事人權(quán)益實(shí)現(xiàn)。

首先，于當(dāng)事人權(quán)益保障而言。根據(jù)民法典第一千零八十七條之規(guī)定，離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。可見，人民法院在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)堅(jiān)持以雙方協(xié)議為前提，這也是為了保障夫妻共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)。不管是訴訟過(guò)程中根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割，還是明確份額后給予當(dāng)事人一定時(shí)間自行變賣并就所得價(jià)款進(jìn)行分配，都做到了充分尊重當(dāng)事人的意思自治。而后一種方式由于不受案件審理天數(shù)的限制，避免審理過(guò)程中著急出售房屋而使價(jià)格與當(dāng)事人心理預(yù)期落差較大甚至明顯低于買入價(jià)或成本價(jià)的情況發(fā)生。

其次，于審判程序推進(jìn)而言。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十六條關(guān)于爭(zhēng)議房屋的處置方式在原有基礎(chǔ)上增加了“變賣”這一方式，其目的也是為了克服拍賣流程相對(duì)繁瑣、成本花費(fèi)高的障礙，提高解決問(wèn)題的效率。但是，即便是變賣也需要較長(zhǎng)時(shí)間去尋找買方、洽談價(jià)格、辦理手續(xù)，在此情況下，一般案件所需的審理天數(shù)都較長(zhǎng)。那么，確定當(dāng)事人對(duì)房屋價(jià)值所享有的比例后，準(zhǔn)許其在一定期限內(nèi)自行協(xié)商出售房屋，能夠大大壓降此類案件的審理天數(shù)。

最后，于矛盾有效化解而言。由于原、被告均不主張房屋的所有權(quán)，法院判決雙方當(dāng)事人自行協(xié)商變賣該房屋，在自行出售不成功時(shí)任意一方可以向法院申請(qǐng)拍賣、變賣房屋。這樣一來(lái)，當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)益得到了充分保障，也有利于其選擇出售房屋的更好時(shí)機(jī)，畢竟賣房款項(xiàng)的高低涉及雙方當(dāng)事人的共同利益。司法實(shí)踐中，部分當(dāng)事人還會(huì)在綜合考量市場(chǎng)行情后決定暫時(shí)不出售房屋，或商定將房屋歸并給一方。總而言之，法院在法定處置方式框架下的這一探索能夠打破離婚雙方均無(wú)能力獨(dú)自歸并房屋的困境，也能夠助推他們?cè)谝怨餐?jīng)濟(jì)利益最大化為引導(dǎo)下找到房屋處置的最佳方式。

來(lái)源：人民法院報(bào)

　　借名買房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實(shí)權(quán)利人。“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記(簿)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定效力，這就意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會(huì)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致。

(一) 不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭(zhēng)議

《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”就登記生效的物權(quán)變動(dòng)而言，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致。這主要包括了兩層含義：

一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記(簿)的推定力是指法律上的權(quán)利推定。

另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記(簿)推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上是對(duì)證明責(zé)任的分配。也就是說(shuō)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實(shí)體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中，若當(dāng)事人就登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實(shí)物權(quán)人，對(duì)此無(wú)需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實(shí)，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對(duì)此提出異議的當(dāng)事人通過(guò)舉證證明真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實(shí)物權(quán)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以推翻登記簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài)，根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬。

(二) 物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分與房屋權(quán)屬確認(rèn)

對(duì)于借名購(gòu)買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實(shí)際上應(yīng)為該房屋的真實(shí)權(quán)利人，從而應(yīng)當(dāng)據(jù)此確認(rèn)借名人為房屋所有權(quán)人的問(wèn)題上，實(shí)踐中主要存在兩種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如根據(jù)當(dāng)事人提供的購(gòu)房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當(dāng)事人之間的真實(shí)意思是借名人購(gòu)買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ)，從而導(dǎo)致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài)而遭到否定，從而應(yīng)回歸真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，故當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀點(diǎn)可稱為“物權(quán)說(shuō)”。

有觀點(diǎn)在基本認(rèn)同“物權(quán)說(shuō)”結(jié)論的基礎(chǔ)上，對(duì)于“物權(quán)說(shuō)”的論證過(guò)程提出了不同看法。該觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間通過(guò)借名的方式購(gòu)買房屋，其本質(zhì)是當(dāng)事人之間通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示的形式，當(dāng)事人之間借名購(gòu)買房屋構(gòu)成虛偽表示，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。而虛偽行為在此種情況下應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系，從而不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力，至于被隱藏的行為實(shí)為借名人買房，其是否有效，則應(yīng)根據(jù)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定加以認(rèn)定，如不存在無(wú)效情形，則借名人確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)被支持。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實(shí)有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒(méi)有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。這一觀點(diǎn)可稱為“債權(quán)說(shuō)”。如北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》(京高法發(fā)[2014]489號(hào))第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。”

筆者贊同后一種觀點(diǎn)。究其根本，對(duì)于此種類型的權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)作何種處理，實(shí)取決于對(duì)于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分以及不動(dòng)產(chǎn)登記在此類法律行為中作用的正確認(rèn)識(shí)。

在借名買房關(guān)系中，實(shí)際上主要存在兩個(gè)合意：一個(gè)是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意;另一個(gè)是借名人(或被借名人)與第三人之間達(dá)成的買賣房屋，并據(jù)此向登記機(jī)構(gòu)表達(dá)的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個(gè)合意在一般情況下應(yīng)當(dāng)是一致的，但在借名買房的情形下則出現(xiàn)了分離。對(duì)于這兩個(gè)合意以及由此形成的法律關(guān)系和權(quán)利的性質(zhì)，應(yīng)作區(qū)分理解。

對(duì)于前者，首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是在當(dāng)事人之間形成了合同關(guān)系，這點(diǎn)并無(wú)異議，當(dāng)事人的合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力。但對(duì)于當(dāng)事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解。由于房屋買賣關(guān)系中，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生變動(dòng)，還需登記這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。因此，當(dāng)事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時(shí)完成物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該約定僅具有債權(quán)效力，被借名人因此對(duì)借名人負(fù)有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。

對(duì)于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關(guān)系，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達(dá)成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無(wú)效的情形下，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記，就當(dāng)然合法取得了房屋所有權(quán)。

至于“物權(quán)說(shuō)”中有人提出的當(dāng)事人之間通過(guò)借名的方式購(gòu)買房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應(yīng)否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷。筆者認(rèn)為不能成立。虛偽表示指表意人與相對(duì)人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒(méi)有作出意思表示的真意，相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無(wú)效。而在借名買房關(guān)系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過(guò)被借名人購(gòu)買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個(gè)意義上為允諾;在被借名人與房屋出賣人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽訂了房屋買賣合同，在這一合同關(guān)系中，被借名人從房屋出賣人處購(gòu)買房屋的意思表示是真實(shí)的，對(duì)于房屋出賣人而言，無(wú)論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購(gòu)買房屋達(dá)成的合意，也均不對(duì)房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此，借名買房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構(gòu)成虛偽表示。

“物權(quán)說(shuō)”的支持者認(rèn)為，在借名買房的情形下，借名人已經(jīng)享有了事實(shí)物權(quán)，故確認(rèn)其物權(quán)自是當(dāng)然之義。筆者認(rèn)為，理論上所謂的“事實(shí)物權(quán)”，是與“法律物權(quán)”相對(duì)的概念。所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過(guò)法定公示方式予以推定的物權(quán);而事實(shí)物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”。借名人對(duì)房屋享有的所有權(quán)就屬于事實(shí)物權(quán)中的“符合當(dāng)事人本意的事實(shí)物權(quán)”。在這種情況下，本應(yīng)取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實(shí)物權(quán)。該學(xué)說(shuō)提出是在《物權(quán)法》實(shí)施之前的2001年，如果說(shuō)在當(dāng)時(shí)尚有實(shí)踐中的適用空間的話，那么，在《物權(quán)法》已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動(dòng)模式的今天，所謂的“事實(shí)物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形下，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實(shí)物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個(gè)物權(quán)所應(yīng)具備的生效要件而不能成其為物權(quán)，既如此，又何來(lái)確認(rèn)借名人享有房屋所有權(quán)呢?

“物權(quán)說(shuō)”在認(rèn)為借名買房情形下應(yīng)當(dāng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，還主張應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)內(nèi)和對(duì)外關(guān)系。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序即物權(quán)的靜態(tài)利益，相對(duì)于物的交易秩序即物權(quán)的動(dòng)態(tài)利益，更具有重要性，故法律以保護(hù)事實(shí)物權(quán)為基本出發(fā)點(diǎn)。但在涉及借名人與登記權(quán)利人以外的第三人也就是對(duì)外關(guān)系時(shí)，立法和司法保護(hù)的基本出發(fā)點(diǎn)是法律物權(quán)，原則上保護(hù)登記權(quán)利人的法律物權(quán)。保護(hù)法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性，維持交易秩序的暢通與安全。維持法律物權(quán)的正確性，對(duì)保護(hù)第三人利益和維護(hù)交易安全意義重大。其法理基礎(chǔ)在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分離，歸因于借名當(dāng)事人雙方，該雙方之間的法律關(guān)系相對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，是一種內(nèi)部關(guān)系，這種內(nèi)部關(guān)系很難抗衡代表社會(huì)交易秩序的外部關(guān)系。因而，法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)屬?zèng)_突，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突，而與其無(wú)關(guān)。進(jìn)一步說(shuō)，第三人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人，沒(méi)辦法也無(wú)義務(wù)了解其中的內(nèi)容，只能且只需根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確、合法的物權(quán)。因此，一旦法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離涉及到第三人利益，就必須采用能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)公示原則。實(shí)踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人，其已經(jīng)獲得生效法律文書對(duì)其債權(quán)的認(rèn)可，并據(jù)此申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行借名登記的房屋。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，該第三人依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)準(zhǔn)，又可分為針對(duì)借名登記房屋享有請(qǐng)求權(quán)的合同債權(quán)人和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。

對(duì)于第一種情況，依據(jù)“物權(quán)說(shuō)”，顯然應(yīng)當(dāng)保護(hù)登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)說(shuō)”下，由于借名人對(duì)登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行借名房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。在結(jié)論上，兩者是一致的。

對(duì)于第二種情況，按照“物權(quán)說(shuō)”，登記權(quán)利人并非真實(shí)權(quán)利人，則其處分房屋的行為當(dāng)屬無(wú)權(quán)處分，究竟應(yīng)保護(hù)真實(shí)權(quán)利人還是第三人的權(quán)利，應(yīng)看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán);在完成登記的情況下，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說(shuō)”下，由于登記權(quán)利人就是真實(shí)物權(quán)人，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對(duì)借名人的違約行為，并不能否認(rèn)其對(duì)外的處分行為系有權(quán)處分。因此，不論第三人是否已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記，認(rèn)定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件。在結(jié)論上，“物權(quán)說(shuō)”與“債權(quán)說(shuō)”截然不同。

筆者認(rèn)為，“物權(quán)說(shuō)”在這一問(wèn)題上存在重大缺陷。第一，其區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系的初衷與效果雖然不錯(cuò)，但在僅涉及內(nèi)部關(guān)系時(shí)，認(rèn)為應(yīng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，即裁判只是對(duì)借名人本來(lái)就享有的所有權(quán)這一事實(shí)的確認(rèn)，而在涉及外部關(guān)系時(shí)，又對(duì)借名人確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求不予支持，從而在實(shí)際上否認(rèn)了借名人享有物權(quán);而且，如果當(dāng)事人單獨(dú)通過(guò)內(nèi)部關(guān)系訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實(shí)物權(quán)人，則如何解釋在此后又有第三人提起針對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)債務(wù)訴訟后，又將該不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)為其對(duì)第三人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。可見，“物權(quán)說(shuō)”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂。第二，其支持登記權(quán)利人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人可針對(duì)借名登記的房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易時(shí)，卻以能否構(gòu)成善意取得來(lái)區(qū)分是否保護(hù)第三人的權(quán)利，實(shí)際上導(dǎo)致了針對(duì)該借名不動(dòng)產(chǎn)享有債權(quán)或者通過(guò)合同取得登記的人想要獲得保護(hù)所需要的條件，遠(yuǎn)高于債權(quán)并不直接針對(duì)該借名不動(dòng)產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護(hù)所需的條件，“物權(quán)說(shuō)”在這里出現(xiàn)了權(quán)利保護(hù)的失衡。相反，筆者認(rèn)為，“債權(quán)說(shuō)”則保持了邏輯上的一致，在對(duì)外關(guān)系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點(diǎn)，處理與相關(guān)權(quán)利的沖突問(wèn)題。上述第一種情況無(wú)需多言，第二種情況下認(rèn)定屬于有權(quán)處分，也并不會(huì)造成價(jià)值追求方面的短板。在此情況下，因?qū)儆袡?quán)處分，故即使第三人主觀上明知或應(yīng)知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時(shí)的處理規(guī)則對(duì)由誰(shuí)取得房屋所有權(quán)作出裁判。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后，借名人無(wú)權(quán)向第三人主張權(quán)利，僅得向登記權(quán)利人請(qǐng)求違約損害或根據(jù)不當(dāng)?shù)美?qǐng)求獲利之返還，借名人借他人名義進(jìn)行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔(dān)如此巨大的風(fēng)險(xiǎn)，則有悖比例原則。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)不能成立，相反，借名人借名買房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益，其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此帶來(lái)的房屋所有權(quán)得不到法律認(rèn)可所帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，與比例原則并不背離。

從實(shí)踐中的借名買房糾紛案件看，當(dāng)事人借名買房往往是出于規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購(gòu)政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購(gòu)政策、信貸政策，是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目的，當(dāng)事人之間通過(guò)借名買房行為，實(shí)際上是對(duì)這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權(quán)說(shuō)”，以為規(guī)避普通商品房限購(gòu)政策而借名買房為例，則此時(shí)可確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，但這將導(dǎo)致限購(gòu)政策所要實(shí)現(xiàn)的目的的落空，無(wú)疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的原則。“物權(quán)說(shuō)”在借名購(gòu)買保障性住房的問(wèn)題上，則試圖通過(guò)否定借名買房合同效力的途徑來(lái)最終回避其確認(rèn)權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當(dāng)。但在“債權(quán)說(shuō)”下，則可較為圓滿地得到解決。無(wú)論是借名購(gòu)買限購(gòu)的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)這些房屋享有所有權(quán)，故其確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求不能得到支持，其對(duì)登記權(quán)利人提出的協(xié)助過(guò)戶登記的請(qǐng)求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時(shí)仍不具備購(gòu)房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請(qǐng)求因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持;但當(dāng)借名人于訴訟時(shí)符合了購(gòu)房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時(shí)，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求。可見，正確認(rèn)識(shí)了借名人對(duì)房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應(yīng)問(wèn)題將迎刃而解。而且，筆者認(rèn)為，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購(gòu)房條件時(shí)始終只能對(duì)登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對(duì)房屋的所有權(quán)，借名人通過(guò)借名買房所要達(dá)成的目的將不能實(shí)現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對(duì)登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風(fēng)險(xiǎn)，而這正是這種行為應(yīng)當(dāng)受到法律非難的體現(xiàn)。可見，“債權(quán)說(shuō)”在處理這類房屋的借名買房問(wèn)題上較好地實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

綜上所述，對(duì)于借名買房糾紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)的正確處理，離不開對(duì)“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應(yīng)建諸于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準(zhǔn)確把握。借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認(rèn)對(duì)其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動(dòng)的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實(shí)“債權(quán)人”，而非真實(shí)“物權(quán)人”，既然如此，其提起物權(quán)確認(rèn)的請(qǐng)求就因依據(jù)不足而不應(yīng)得到支持。

實(shí)際上，上述分析及結(jié)論不僅適用于借名買房糾紛中的房屋權(quán)屬認(rèn)定，而且也普遍適用于合資買房、合作開發(fā)房地產(chǎn)、夫妻關(guān)系之外的當(dāng)事人之間約定共有以及夫妻離婚后的財(cái)產(chǎn)分割約定但未辦理變更登記等糾紛中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)問(wèn)題。

來(lái)源：法語(yǔ)峰言

首先我們要明確婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)的概念，根據(jù)婚姻法17、18條的規(guī)定，婚前取得的財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；所以買房的先后順序就顯得尤為重要，如果是在夫妻雙方婚后購(gòu)房，哪怕對(duì)方?jīng)]有出過(guò)一分錢，也算是夫妻共有財(cái)產(chǎn)喲！

小紅跟小明即將要修成正果，買房結(jié)婚。但是房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)登記證）上寫誰(shuí)的名字使得他們有點(diǎn)苦惱！

究竟如何署名呢？下面一起看看可能出現(xiàn)的幾種情況，你再做選擇吧！

情況一：小明結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證只寫小明的名字；或者小明結(jié)婚前貸款買房，房產(chǎn)證也只寫小明的名字，領(lǐng)結(jié)婚證前貸款已還清。

跟小紅結(jié)婚以后，這套房產(chǎn)屬于小明的婚前財(cái)產(chǎn)，即使跟小紅離婚了，這套房子仍然歸小明所有，而且婚后房產(chǎn)的自然增值也歸小明所有。比如小明原先花50萬(wàn)買的房產(chǎn)，后來(lái)房?jī)r(jià)漲到60萬(wàn)了，那么這60萬(wàn)都是小明的。

這套房產(chǎn)并非跟小紅一毛錢關(guān)系也沒(méi)有哦。雖然產(chǎn)權(quán)只是小明一個(gè)人的，但婚后這套房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值以外，被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果他們婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)了。那這么說(shuō)，當(dāng)個(gè)包租婆也不錯(cuò)的！

情況二：小明結(jié)婚前自己或父母付首付，自己貸款買房，房產(chǎn)證只寫小明一個(gè)人的名字，婚內(nèi)依然在還款。

雖然小明和小紅結(jié)婚以后，還是小明一個(gè)人在還款，但這時(shí)候的小明賺的錢已經(jīng)不屬于一個(gè)人的了，日常的吃喝開支加還貸都是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，如果兩人離婚了，房產(chǎn)需要雙方協(xié)商處理。

如果雙方不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸小明，未還完的貸款也是小明的個(gè)人債務(wù)，而婚姻期間的還貸以及相應(yīng)的增值，小明需要對(duì)小紅進(jìn)行補(bǔ)償。

情況三：小明或小明父母出資，房產(chǎn)證上只寫小紅的名字。

法院通常認(rèn)定這是一種賦條件的贈(zèng)與行為。在小明和小紅領(lǐng)取結(jié)婚證之前，如果分手了，房產(chǎn)歸屬小紅，但小明可以要求小紅返還已支付的款項(xiàng)；如果小明和小紅領(lǐng)取結(jié)婚證以后離婚，那么該房產(chǎn)就屬于小紅的了。

其實(shí)是最不推薦這種形式，婚前因種種原因分手的話還要談錢，兩個(gè)家庭會(huì)因此撕破臉，離婚的話，小明豈不是賠了房款又跑了夫人？

情況四：小明在他們結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證上寫準(zhǔn)夫妻兩人名字。

建議小明保留好付款證據(jù)，這樣不管婚前分手還是婚后分手，財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，這套房子都是歸小明的。

情況五：小明父母在他們結(jié)婚前全款買房，房產(chǎn)證上寫準(zhǔn)夫妻兩人的名字。

這也是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)的一種形式，女方要求房產(chǎn)證上寫自己的名字，男方父母又怕小夫妻有壓力，就自己吃苦將房款全付掉。

不是說(shuō)所有的事情都要往最壞的方向發(fā)展，但起碼開始的時(shí)候要有保護(hù)自己的意識(shí)。建議小明父母保留好付款的證據(jù)或讓準(zhǔn)夫妻兩寫好借條，如果他們?cè)诮Y(jié)婚前分手，小明父母可以索回錢款，但如果是結(jié)婚后離婚，那只能按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割了。

情況六：小明在婚前付首付，貸款買房，房產(chǎn)證上寫小紅和小明的名字。

此情況需要事先明確雙方對(duì)該房產(chǎn)的共有方式，是按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。

購(gòu)房后，小紅和小明分手的話，不論有沒(méi)有領(lǐng)取結(jié)婚證，后續(xù)的房貸應(yīng)由雙方共同償還，也可以在分割該房產(chǎn)時(shí)，通過(guò)在銀行變更貸款人的方式一并解決后續(xù)還款問(wèn)題。

如果產(chǎn)權(quán)上約定好了份額，那么小紅需要支付小明相應(yīng)的首付費(fèi)用，如果沒(méi)有約定份額，就按共同共有一人一半。

情況七：婚前小明和小紅全款買房，房產(chǎn)證寫小明和小紅的名字。

這種情況同情況六，約定按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。現(xiàn)實(shí)中一般按照出資比例來(lái)約定各自份額。這樣大家也沒(méi)什么好扯，分割房產(chǎn)時(shí)，按照份額來(lái)劃分。

情況八：婚前兩人貸款買房，房產(chǎn)證寫兩人的名字。

產(chǎn)權(quán)情況同情況七，還款是雙方的共同義務(wù)，分手的話通過(guò)在銀行變更貸款人的方式解決后續(xù)還款問(wèn)題。

情況九：小明父母付款，房產(chǎn)證上寫小明父母的名字。

這種情況毫無(wú)疑問(wèn)，產(chǎn)權(quán)肯定歸小明父母，跟小明和小紅沒(méi)有關(guān)系。但有個(gè)問(wèn)題，假如需要貸款的話，小明父母就要考慮自己的年齡是否符合銀行按揭貸款的要求，以及未來(lái)小明繼承或被贈(zèng)與這套房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，甚至還要考慮以后政策的變化，如征收遺產(chǎn)稅等。

如果房屋是貸款的，婚后是小明和小紅還款，那么離婚以后，小紅可以要求父母返還并平均分割已支付的貸款本息。

最后還有一種很奇葩的情況，但可能也是很多人能接受認(rèn)可的情況：與其那么麻煩不公平，那只要出錢的人，如小紅、小明、小紅父母、小明父母都出現(xiàn)在房產(chǎn)證上不就好了？！

艾瑪！那真正是不得了了！如果離婚以后去過(guò)戶，一下去那么多人，別人是不是以為來(lái)打架的？！

如果全款，那在登記時(shí)，需要約定好按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額，如果共同共有，原則上是等份分割，有幾個(gè)人按幾等份分。但如果需要貸款，問(wèn)題來(lái)了，銀行是否可以操作呢？具體需要跟銀行咨詢了。

看了一大串，終于弄明白了怎么在房產(chǎn)證上怎么署名了，松了一口氣，但是你以為這樣就可以了嗎？不是的！小編還要告訴你另外一件很重要的事！

在絕大多數(shù)購(gòu)房者看來(lái)，如果房產(chǎn)證上加上了自己的名字，那么這個(gè)房子肯定是有我的一份，但是，其實(shí)不是的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)所有權(quán)的最高效力來(lái)自于房產(chǎn)登記，房子作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，需要經(jīng)依法登記，才會(huì)發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。

房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了，房產(chǎn)證沒(méi)有你的名字也無(wú)所謂，但是一定要在房產(chǎn)登記簿上有你的名字。

隨著時(shí)代的發(fā)展，“牽手了，就是一輩子”的愛情越來(lái)越少，有些人在婚房買好之后，房本上也有名字了，不想結(jié)婚了。還有就是騙婚的情況，這樣能得到房產(chǎn)嗎？

來(lái)看一個(gè)案例你就明白了！

2007年，何某購(gòu)房，并與戀人顧某登記為共有人。2010年前后二人分手。2011年初何某準(zhǔn)備將該房出賣購(gòu)置其他房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上卻有顧某的名字，輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上顧某后顧某卻以自己是房屋所有人為由要求分得售房款的一半，否則就不同意何某賣房子。2012年何某以其獨(dú)自出資購(gòu)房并一直償還按揭款為由，訴請(qǐng)確認(rèn)該房屋歸其全部所有。

戀愛期間購(gòu)房并登記為共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，未出資亦未償還按揭款一方，是否應(yīng)認(rèn)定享有該房屋所有權(quán)？

何某出于對(duì)顧某的感情和信任，亦為早日促成婚姻成立，何某將自己獨(dú)自出資購(gòu)買的房屋權(quán)屬登記為雙方各半行為，可視為附條件的民事法律行為，所附條件即為雙方結(jié)婚。

《民法通則》第 62 條規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。”因顧某購(gòu)房、還貸均未出資，且其未與何某結(jié)婚，顧某失去了受領(lǐng)并保持房屋一半所有權(quán)的根據(jù)，房屋應(yīng)從由何某名義登記占有一半狀態(tài)變更為何某全部所有。

顧某主張其享有房屋份額系何某無(wú)償贈(zèng)與，但未提供贈(zèng)與合同證實(shí)其主張，且何某本身家庭經(jīng)濟(jì)情況并不富裕，購(gòu)房時(shí)還要向銀行貸款 21 萬(wàn)元支付房款，何某將當(dāng)時(shí)價(jià)值 30 萬(wàn)余元房產(chǎn)一半，無(wú)償贈(zèng)與顧某有悖常理，亦不符合客觀現(xiàn)實(shí)。

何某在 2011 年想賣掉房屋，找顧某協(xié)商時(shí)，顧某不同意簽名，何某此時(shí)才知道權(quán)利被侵害，何某 2012起訴主張權(quán)利，未超過(guò)兩年訴訟時(shí)效，判決訴爭(zhēng)房屋權(quán)屬全部歸何某所有。

因此，根據(jù)法院審判實(shí)踐，一方戀愛期間基于締結(jié)婚姻愿望購(gòu)房并將房產(chǎn)登記為與戀愛對(duì)方共有，在雙方未能締結(jié)婚姻時(shí)，另一方未出資亦未償還按揭款的，應(yīng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸出資方所有。

“一生一世一雙人”并不是現(xiàn)代人的唯一婚姻形式。最后很多夫妻在離婚時(shí)都要面對(duì)“離婚后房產(chǎn)如何分割”的問(wèn)題，那么準(zhǔn)夫妻買房還要要注意什么呢？

如果房子登記在準(zhǔn)夫妻雙方名下，但產(chǎn)權(quán)上未記載份額，雙方也沒(méi)有另外約定份額，則按共同共有一人一半。在訴訟中，誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，沒(méi)有約定的按實(shí)際出資份額分割。因此，購(gòu)房時(shí)，不要忘記對(duì)各自的出資額做個(gè)約定公證。

戀愛時(shí)兩人你好我好，可能不在意誰(shuí)出多少錢這樣的問(wèn)題，但戀愛關(guān)系不受法律保護(hù)，一旦兩人談崩，再來(lái)搞財(cái)產(chǎn)分割，就容易產(chǎn)生糾紛。因?yàn)榇蠖鄶?shù)準(zhǔn)夫妻在買房、裝修過(guò)程中的出資情況不同，有的房產(chǎn)證上只寫了一個(gè)人的名字，如果最后難以認(rèn)定兩人的出資情況，就容易引起矛盾。

戀愛期間購(gòu)買的房屋，一般來(lái)說(shuō)登記在誰(shuí)名下，就歸誰(shuí)所有。如果是兩個(gè)人合買（即登記在兩人名下，如果尚未取得產(chǎn)權(quán)證，則看購(gòu)房合同上是否是兩人名字），則按照共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。如果房子登記在男方名下，但女方也出錢了，那么分手時(shí)，房子歸男方所有，但男方應(yīng)當(dāng)返還女方錢財(cái)。這里有個(gè)前提，即女方有充分的證據(jù)證明自己支付了房款，如果沒(méi)有證據(jù)，也很難得到保障。

提醒：戀人婚前購(gòu)房最好采用“聯(lián)名”方式，也就是把兩個(gè)人的名字都寫到房產(chǎn)證或購(gòu)房合同上。“聯(lián)名購(gòu)房”的程序并不復(fù)雜，在購(gòu)房合同買受人一欄中同時(shí)填入兩個(gè)人的名字和身份證號(hào)碼，等到辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，男女雙方都向房管部門交納相關(guān)的證件。

準(zhǔn)夫妻婚前共同購(gòu)房采用“聯(lián)名”方式，首先保證兩個(gè)人對(duì)房屋共同享有所有權(quán)。此外，個(gè)人一定要保存出資證據(jù)或兩人簽訂一份協(xié)議，證明自己在購(gòu)房中的出資額度或比例等，以避免將來(lái)可能出現(xiàn)的紛爭(zhēng)。

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夫妻感情破裂，婚姻走上末路，爭(zhēng)議最大的除了孩子撫養(yǎng)權(quán)歸屬外，就是房屋分割問(wèn)題了。福州離婚律師蔡思斌律師執(zhí)業(yè)過(guò)程中經(jīng)辦了上百起的離婚案件，積累了相當(dāng)豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)本律師就廣大當(dāng)事人咨詢最多、最關(guān)心的離婚房產(chǎn)分割問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)目前法律及相關(guān)婚姻法司法解釋，作出詳盡解答如下，以為當(dāng)事人釋疑解惑。

一般而言，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購(gòu)買、建造的房屋，屬于夫妻共有，離婚時(shí)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第20條規(guī)定：雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給與另一方補(bǔ)償；

（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。司法實(shí)踐的通常做法是：共有房屋能實(shí)際分割使用的，可以分割使用。對(duì)不能分割使用的，可以作價(jià)分給一方，另一方取得補(bǔ)償。在確定房屋分給哪方時(shí)，應(yīng)考慮雙方住房情況，照顧撫養(yǎng)子女的一方，在雙方條件同等的情況下，應(yīng)照顧女方。

原則上雖如此規(guī)定，但由于我國(guó)住房制度多樣化，兼之房屋屬性、出資時(shí)間、辦理銀行貸款、家人父母是否出資、產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間等諸多要素不同，在司法實(shí)踐中還應(yīng)根據(jù)具體要素區(qū)分以下不同情況處理：

私房分割：

（一）離婚時(shí)已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)。

1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？

首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款余額部份扣除。也就是說(shuō)，由取得房子的一方付給未得房一方房屋凈值的一半，得房方單獨(dú)償還剩余的本金和利息。

?2、夫妻一方婚前付了全部房款，并在婚前取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割？

按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)，因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。

3、夫妻一方婚前付了全部房款，但在婚后取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割？

該房屋仍屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。產(chǎn)權(quán)證雖然

是物權(quán)憑證，但并不意味婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，關(guān)鍵看出資情況，即夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，即對(duì)房屋權(quán)利是在婚前取得的。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。

5、夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

該房產(chǎn)應(yīng)該認(rèn)定歸產(chǎn)權(quán)登記的一方。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需說(shuō)明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

6、父母參與出資購(gòu)買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。 ?

婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

7、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)主動(dòng)將其追加為第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

8、婚前雙方出資購(gòu)房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺(jué)得不錯(cuò)，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購(gòu)房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，在上述情況下離婚時(shí)，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出了資，認(rèn)為房屋屬于其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給一方的前提下，另一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō)，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無(wú)法判決一方給與適當(dāng)補(bǔ)償。

9、婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房產(chǎn)證上只登記出資一方的名字，離婚時(shí)如何分割？

婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，應(yīng)屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，因?yàn)檫@只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得于婚前。離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。

10、由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，在離婚時(shí)如何分割？

實(shí)踐中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)、級(jí)別、工作年限等掛鉤，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場(chǎng)價(jià)值。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭(zhēng)議相當(dāng)棘手，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國(guó)是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭(zhēng)議較大，現(xiàn)在有了明確的“說(shuō)法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（二）離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。另外，最高人民法院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購(gòu)買福利性政策房屋；（2）購(gòu)買商品房（3）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房屋所有權(quán)直接判決。

（三）婚姻存續(xù)期間繼承房產(chǎn)如何分割？

按照《婚姻法》的規(guī)定夫妻關(guān)系存續(xù)期間繼承的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這是毫無(wú)異議的。問(wèn)題在于，很多情況下，離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，作為繼承人的一方并沒(méi)有實(shí)際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權(quán)，由于繼承人在遺產(chǎn)分割前仍有權(quán)放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對(duì)繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產(chǎn)的請(qǐng)求是不予處理的，由當(dāng)事人在其權(quán)利條件具備時(shí)再主張分割。

三、關(guān)于離婚后公房承租權(quán)的處理。

公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時(shí)法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》的司法解釋，專門對(duì)法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問(wèn)題做了相關(guān)規(guī)定。

1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；

（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；

（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；

（4）婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；

（6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的：

（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；

（9）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。

離婚時(shí)，夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對(duì)可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準(zhǔn)許。

2、離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租問(wèn)題的處理。

（1）一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租的，離婚后原則上應(yīng)自行解決住房問(wèn)題；

（2）離婚后確實(shí)無(wú)房居住，自行解決住房確有困難的，可以調(diào)解或判決無(wú)承租權(quán)一方暫時(shí)居住，暫住期限一般不超過(guò)二年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費(fèi)及其他必要費(fèi)用；

（3）離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租而另行租房經(jīng)濟(jì)上確有困難的，如承租公房一方有負(fù)擔(dān)能力，應(yīng)給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。

四、拆遷安置房如何分割。

拆遷獲得的補(bǔ)償安置款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)主要看拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源。

（一）如果拆遷的房屋系私房，那么拆遷安置中的房屋補(bǔ)償款就是原私有房屋的轉(zhuǎn)化形式，仍然屬于原房屋的產(chǎn)權(quán)人所有，但是對(duì)于其他形式的補(bǔ)貼或者費(fèi)用，比如速遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、早簽約獎(jiǎng)等屬于補(bǔ)貼性質(zhì)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（二）如果拆遷款系基于拆遷人是同住人身份而獲得的補(bǔ)償安置款，其性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得的補(bǔ)償，并非婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化形式，因此應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（三）婚前承租的公有住房的拆遷款如何分割，主要看公有住房是否為雙方均有權(quán)居住和使用，如果是的話，那么該部分拆遷款應(yīng)該屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果該公有住房按照規(guī)定一方無(wú)權(quán)居住的話，那么該方也無(wú)權(quán)要求分割拆遷款。

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