福州律師蔡思斌評析：
結(jié)合筆者此前纂寫的《即便滿足《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八、二十九條，不符合限購政策的，亦無法排除強(qiáng)制執(zhí)行》可以看出，最高院在審理此類案件時(shí)并不會機(jī)械適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，而是會從立法本意出發(fā)判斷購房者最終能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。具體到本案中，購房者已支付一定購房款，雖然總額尚未達(dá)到50%，但也已達(dá)到41.95%，在其已經(jīng)明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的其他下，其生存權(quán)亦應(yīng)得到保障，不應(yīng)機(jī)械適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條“（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”之規(guī)定認(rèn)為其無權(quán)對抗強(qiáng)制執(zhí)行。
此外，本案施工方主張其享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)雖能夠優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，但法律最優(yōu)先保護(hù)的仍然是消費(fèi)者的生存權(quán)，對此《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條已經(jīng)明確規(guī)定，因此本案購房者對房屋所享有的民事權(quán)益能夠?qū)菇ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，排除對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
案情簡介：
2016年5月30日，陳辰與大白公司簽訂《商品房購銷合同》，約定陳辰向大白公司購買案涉房屋，合同總價(jià)款為396,230元。2016年4月5日，陳辰委托案外人許光蘭向大白公司支付購房款166,230元，同日大白公司出具收到上述款項(xiàng)的《收據(jù)》。2017年8月25日，陳辰對案涉房屋進(jìn)行裝修，并交納了2017年8月至2020年5月期間的物管費(fèi)。
另查明，長青公司與大白公司因建設(shè)工程施工合同糾紛，一審法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29號民事裁定，裁定查封了案涉房屋。案外人陳辰以其對執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由提出執(zhí)行異議。一審法院于2020年9月24日以（2020）云執(zhí)異83號民事裁定，駁回陳辰的執(zhí)行異議。陳辰對該裁定不服，提起本案的執(zhí)行異議之訴。
一審云南高級法院觀點(diǎn)：
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”陳辰、羅祥光與大白公司就案涉房屋簽訂《商品房購銷合同》是在2016年5月30日，早于案涉房屋被查封時(shí)間即2016年6月13日。陳辰在訴訟中先后提交兩份威信縣不動產(chǎn)登記中心出具的《證明》，能夠證明陳辰在威信縣無其他住房，其購房系用于居住需求。陳辰提交的銀行付款憑證、銀行流水、《轉(zhuǎn)賬委托書》《商品房購銷合同》等證據(jù)，結(jié)合大白公司出具的《收據(jù)》，能夠相互印證陳辰已就案涉房屋支付了166,230元，雖然尚未達(dá)到總價(jià)款的百分之五十，但陳辰在訴訟中明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行。因此，陳辰的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。
二審最高院觀點(diǎn)：
長青公司上訴主張，其對案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定。對此，本院認(rèn)為，相對于抵押權(quán)和金錢債權(quán)等權(quán)利，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)處于優(yōu)先順位，但劣后于商品房消費(fèi)者生存權(quán)。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)原則。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)是對消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的進(jìn)一步細(xì)化。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條本身也屬于第二十七條規(guī)定的除外規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，在已經(jīng)支付全部或者大部分購房款的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。本案中，案涉房屋用途為住宅，陳辰購買案涉房屋系用于個(gè)人居住，屬于上述規(guī)定中的商品房消費(fèi)者，其已經(jīng)支付一定購房款，并明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，其對案涉房屋所享有的民事權(quán)益能夠?qū)归L青公司基于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例索引：(2021)最高法民終602號，以上涉及名字均為化名。
福州律師蔡思斌
2022年11月25日
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