案情簡介：

2003年11月，趙大、趙二兄弟購買涉案房產(chǎn)成交價為376500元，產(chǎn)權(quán)登記在二人名下。趙大支付代辦費2500元、傭金4000元、煤氣安裝費3140元、評估費1338元、保險費1530元、契稅5701元。期間，賣方確認共收到趙大支付款項計376500元。

另查明趙大貸款170000元用于購買涉案房產(chǎn)，貸款現(xiàn)已結(jié)清，趙二確認貸款由趙大負責償還。趙大認可趙二出資89234元，認可所支付的購房款含有父母拆遷補償款89234元，但認為該款系贈與趙大購房，與趙二無關(guān)。

趙大認為其對涉案房屋享有86.5%份額，趙二享有13.5%份額；趙二認為涉案房屋應(yīng)平分，各占50%份額。

本案一二審法院觀點比較統(tǒng)一，并沒有采納雙方的主張，給出了法院的終極答案。

法院觀點

一、不支持趙二關(guān)于兄弟屬同一家庭成員，其共有房產(chǎn)應(yīng)各半的觀點

趙大與趙二雖為兄弟關(guān)系，但未共同生活，不符合《中華人民共和國民法典》第一千零四十五條規(guī)定“家庭成員”條件。趙二關(guān)于其與趙大系家庭關(guān)系的上訴主張不能成立。趙大和趙二對案涉房產(chǎn)沒有約定為按份共有或共同共有，雙方又不具有家庭關(guān)系，故一審法院認定案涉房產(chǎn)應(yīng)視為按份共有，并無不當。

二、不支持趙大所支付的辦證費用、稅費、還貸利息應(yīng)列入購房出資的觀點

趙大、趙二在按照與案外人簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》約定支付案涉房產(chǎn)的全部購房款時即已完成對案涉房產(chǎn)的出資義務(wù)，一審法院以此時趙大、趙二對案涉房產(chǎn)的出資額來認定其各自的產(chǎn)權(quán)份額，并無不當。趙大支付的傭金、房屋辦證稅費及償還的按揭貸款利息等，均屬于案涉房產(chǎn)的成本，不宜認定為購買案涉房產(chǎn)時的出資。該成本可待對房屋進行分割時再行抵扣。

三、不支持趙大關(guān)于父母拆遷款89234元系贈與趙大購房的觀點

關(guān)于案涉房產(chǎn)的購房款中來源于趙大、趙二父親的拆遷補償款89234元，趙大主張該筆款項系父親贈與其個人購房，但未提交相關(guān)證據(jù)證明其該主張。一審法院認定該筆款項為趙大、趙二的共同出資，較為合理。

最終法院裁決

因趙大認可趙二出資89234元，故趙二對訟爭房屋的出資應(yīng)認定為133851元（89234元÷2＋89234元），出資比例為35.6%（133851元÷376500元），趙大對訟爭房屋的出資應(yīng)認定為242649元（206500元-133851元＋170000元），出資比例為64.4%（242649元÷376500元）。

福州律師蔡思斌評析：

本案當事人雖然是兄弟，但雙方各自組建家庭并各自生活，并非屬于同一家庭成員，不能依法認定為共同房產(chǎn)比例應(yīng)均等。其實，牽涉到大額款項的行為時都應(yīng)“先小人，后君子”，如若兄弟二人在當初聯(lián)名購房時作一書面協(xié)議約定，明確雙方購房款項支出，明確產(chǎn)權(quán)比例，就根本不會提起本案訴訟，也不會影響兄弟之情了。二場官司打下來，兄弟肯定是無法做了，這又何必，先說斷、后不亂。這是蔡律師在評析案例文章屢次表述的觀點，可惜并非每個當事人都有如此思維，有時也就難免訟爭了。

不過，法院關(guān)于將購房稅費及還貸利息列入購房成本，不宜將其列入原始出資總額并計算的說法倒是有一定的參考意義。還貸利息不列入完全可以理解，但對于購房稅費及辦證費用等沒有列入蔡律師認為還是有一定斟酌空間的。當然，如在離婚案件中，在計算婚前房產(chǎn)婚后增值率，相應(yīng)婚前房產(chǎn)所支付的所有費用甚至中介費用及后續(xù)還貸利息都應(yīng)列入成本，再以此為基數(shù)計算增值率的。

案例索引：(2021)閩01民終6106號，當事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年6月6日