一、承租方明知出租面積包含無產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金

參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號民事判決：本院認(rèn)為，首先，雙方在補充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，該無產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對租金的約定。”可見在簽約時，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長期以來從未對租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并未多支付費用，華邦源公司的訴訟請求，無法律和事實依據(jù)，本院不予支持。

二、即便針對無產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費

相關(guān)案例：湖南省長沙市中級人民法院 (2019)湘01民終12072號民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向隆明公司支付該部分無產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費。因此，《房屋租賃合同》除對未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。

三、合同部分無效的責(zé)任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免

廣州市中級人民法院(2020)粵01民終17086號民事判決：關(guān)于租金及占用費的計付。原則上，對于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責(zé)任應(yīng)由樂高公司承擔(dān)，故應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算租金。對于合同無效部分，即無產(chǎn)權(quán)部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計付占用費，但因本案中合同部分無效的責(zé)任在萬力物業(yè)公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免。

按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號鋪作餐廳使用至2018年5月因消防問題被勒令停業(yè)；2、3號鋪、自編38號二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產(chǎn)權(quán)部分，樂高公司也實際占有使用了其中部分，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費。因此，樂高公司答辯認(rèn)為化工集團公司無權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無據(jù)，一審法院不予支持。對于樂高公司應(yīng)付租金及占用費的標(biāo)準(zhǔn)，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實存在因化工集團公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業(yè)公司代表化工集團公司在2017年5月16日向樂高公司發(fā)送的電子郵件《XX號大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費統(tǒng)計表（按辦公算）》證明，化工集團公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費）減少至按照75513元/月計算。

綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會參照原合同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費，但如果合同無效的責(zé)任在于出租方，法院通常會根據(jù)公平合理、等價有償原則酌情調(diào)低占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)。

蔡思斌

2022年6月8日

男方與女方于2007年10月登記結(jié)婚，于2011年3月23日生育一女陳小芳，于2012年12月18日辦理離婚登記，離婚協(xié)議約定：女兒隨男方共同生活，女兒生活費、教育費、醫(yī)療費、保險費由男方男方承擔(dān)，直至十八歲止；雙方離婚后將東波路房屋歸女方所有，剩余的貸款由女方負(fù)責(zé)償還；雙方共同共有機動車壹輛，雙方離婚后將上述機動車歸男方男方所有，剩余的上述購車貸款由男方男方負(fù)責(zé)償還。

另，2009年3月，男方與案外人共同申請投資設(shè)立帕費克公司，男方系四股東之一，實繳出資2.5萬元。2009年5月，帕費克公司增加注冊資本，男方實繳出資共計125萬元，股權(quán)比例25％。該股權(quán)離婚協(xié)議未述及。

2019年7月8日，經(jīng)司法鑒定排除男方為陳小芳的生物學(xué)父親。

為此，男方提起訴訟，要求重新分割東波路房子出售款并占70%份額等。

上海虹口區(qū)法院觀點：

一審法院認(rèn)可女方辯稱離婚協(xié)議中的子女撫養(yǎng)和財產(chǎn)分割屬相互獨立的條款的意見，也認(rèn)可孩子撫養(yǎng)權(quán)的歸屬不直接影響夫妻財產(chǎn)分割的約定。但在離婚過程中，婚姻的解除、婚生子女的撫養(yǎng)、夫妻共同財產(chǎn)的分割同為離婚重要事項，需要統(tǒng)籌、綜合考量。雙方離婚協(xié)議涉及分配的財產(chǎn)主要為東波路房屋及凱迪拉克越野車。離婚協(xié)議約定：東波路房屋歸女方所有，剩余貸款由女方負(fù)責(zé)清償；凱迪拉克越野車歸男方所有，剩余貸款由男方負(fù)責(zé)清償。從價值上看，女方分得的財產(chǎn)較多。男方稱其為爭取撫養(yǎng)權(quán)對女方讓步了財產(chǎn)權(quán)利，女方辯稱因男方出軌在先故堅持要男方撫養(yǎng)孩子，均符合情理。但因女方過錯，男方對孩子血緣存在重大誤判，足以影響其離婚事項決斷。男方基于該重大誤解作出的離婚財產(chǎn)分配方案并非其真實的意思表示。現(xiàn)男方作出上述財產(chǎn)權(quán)利處分的基礎(chǔ)條件完全喪失，男方據(jù)此主張重新調(diào)整財產(chǎn)分割方案，一審法院予以支持。

關(guān)于女方抗辯的除斥期間，相關(guān)司法解釋確對離婚后一方請求變更或撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議規(guī)定了一年的除斥期間。但該條款的適用前提是夫妻離婚時基于真實的意思表示作出財產(chǎn)分割安排而事后反悔的情況。而本案女方隱瞞其在婚姻關(guān)系存續(xù)期間與其他異性發(fā)生過性行為，男方無從知曉孩子非親生，進而導(dǎo)致其未能及時行使撤銷或變更的權(quán)利。若繼續(xù)機械適用司法解釋關(guān)于除斥期間的規(guī)定，對男方顯失公平，有違法律精神。故女方認(rèn)為男方要求重新分割夫妻共同財產(chǎn)的訴訟請求已超過法定期間的抗辯，一審法院不予認(rèn)可。

上海二中院觀點：

本院認(rèn)為，雙方共同財產(chǎn)不宜重新分割，理由如下：

首先，男方無論主張因重大誤解或?qū)Ψ狡墼p而要求撤銷離婚協(xié)議，均應(yīng)受到除斥期間的約束。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起三個月內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。當(dāng)事人自民事法律行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。2012年12月18日雙方簽訂了離婚協(xié)議，直至2020年5月，男方才起訴要求撤銷該協(xié)議，已經(jīng)超過最長的除斥期間，故撤銷權(quán)業(yè)已消滅。雖然一審法院鑒于本案特殊情形，即男方于2019年8月經(jīng)親子鑒定才知道孩子并非親生，對于男方要求對雙方的共同財產(chǎn)重新予以分割的訴請進行了審理，但仍應(yīng)對上述請求是否成立嚴(yán)格審查。

其次，從離婚時財產(chǎn)分割來看，男方主張女方在離婚時隱瞞重大事項致其在離婚的財產(chǎn)分配以及孩子撫養(yǎng)問題上作出錯誤意思表示。而女方則認(rèn)為孩子撫養(yǎng)與財產(chǎn)分割是兩個相對獨立的事項，結(jié)合雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)、車輛及公司股權(quán)等具體財產(chǎn)，雙方離婚時的財產(chǎn)分割是公平合理的，故不應(yīng)當(dāng)重新分割共同財產(chǎn)。本院認(rèn)為，雖然女方稱其對孩子非男方親生并不知情，其并非故意隱瞞該事實，但女方作為成年女性，應(yīng)當(dāng)知道與異性發(fā)生性行為可能導(dǎo)致懷孕生子，其在離婚時未主動告知該事項確實使得男方對孩子的血緣問題產(chǎn)生了重大誤判。但男方對孩子血緣的誤解與其在離婚時夫妻共同財產(chǎn)的處分之間是否存在因果關(guān)系，值得探討。從孩子撫養(yǎng)權(quán)歸屬與財產(chǎn)分割的關(guān)聯(lián)性來看，離婚協(xié)議約定孩子歸男方撫養(yǎng)并自行負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費，東波路房屋歸女方所有，對此，男方稱其為爭取撫養(yǎng)權(quán)對女方讓步了財產(chǎn)權(quán)利，雖然該說法尚符合情理，但不具有邏輯上的必然性。離婚時，除離婚協(xié)議約定男方分得車輛并負(fù)責(zé)償還車輛貸款，女方分得東波路房屋并負(fù)責(zé)償還房屋貸款外，雙方均認(rèn)可男方名下帕費克公司股權(quán)歸男方所有，該股權(quán)未再作分割，故從雙方實際共同的財產(chǎn)分割結(jié)果來看，雙方所分得的財產(chǎn)并未明顯失衡，尚難以看出男方對女方進行了財產(chǎn)讓步，亦難以看出孩子血緣對雙方的離婚財產(chǎn)分割具有重大影響。否則，男方認(rèn)為公司的股權(quán)雙方已經(jīng)處分完畢難有合理解釋，亦會引發(fā)新的訴訟。何況，孩子歸男方撫養(yǎng)并由其負(fù)擔(dān)全部撫養(yǎng)費，其亦缺乏在財產(chǎn)上進行再次讓步的必要性。據(jù)此，男方認(rèn)為其對孩子血緣的錯誤認(rèn)知而在財產(chǎn)分割上作出錯誤處分的意見，缺乏依據(jù)，本院難以采納。

綜合以上兩點，本院認(rèn)為，男方要求重新分割雙方共同財產(chǎn)的請求不能成立，本院不予支持。

蔡思斌律師評析：

類似本案情形并非少見。查閱人民法院裁判文書網(wǎng)，二種判法都有。有的法院認(rèn)為這是重大誤解，不適用一年除斥期間；還有的法院根本不引用法律，直接以公平及并非當(dāng)事人真實意思為由而重新分割財產(chǎn)。當(dāng)然也有的法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用一年除斥時效，不應(yīng)該重新分割。不過本案二審法官我相信內(nèi)心也是矛盾的，否則如堅定認(rèn)為應(yīng)適用一年除斥時效的，就沒有必要花一定的篇幅去論述財產(chǎn)分配相對公平，并未明顯失衡。筆者個人傾向于一審法院的觀點。

畢竟民法典適用之前，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)》第九條：“男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財產(chǎn)分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請求。”針對的是就欺詐、脅迫主張撤銷，而本案原告基于重大誤解而簽署《離婚協(xié)議書》，依法不適用上述規(guī)定。且，上述規(guī)定針對的是離婚后一年，但并未明確規(guī)定離婚一年后均不得再以任何理由要求撤銷離婚協(xié)議書財產(chǎn)分割內(nèi)容。

改判要點

案例索引：(2020)滬02民終11030號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年12月1日