銀行發(fā)現(xiàn)后，即向法院起訴要求債務(wù)人立即還款，并主張對(duì)原抵押房屋含拆遷安置的二套房均享有優(yōu)先受償權(quán)。

福州中院觀點(diǎn)最終是這樣的：

一、抵押房屋被拆遷后，抵押權(quán)效力及于拆遷安置房，無(wú)需重新辦理抵押登記（標(biāo)題系蔡律師根據(jù)裁判理由概括，非法院原文，下同）

《物權(quán)法》第一百七十四條規(guī)定“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿(mǎn)的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。”該條系擔(dān)保物權(quán)的物上代位權(quán)的相關(guān)規(guī)定，即擔(dān)保財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失或者被征收等情形時(shí)，擔(dān)保物權(quán)的效力及于擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的替代物，由于替代物與原抵押物具有經(jīng)濟(jì)上的“同一性”，因此擔(dān)保物權(quán)的物上代位僅是原擔(dān)保物權(quán)追及效力的體現(xiàn)，而并非是一種新的擔(dān)保物權(quán)，無(wú)需以重新進(jìn)行抵押登記為要件。

二、安置房已過(guò)戶(hù)變更至買(mǎi)受人名下，則銀行抵押權(quán)不能對(duì)抗買(mǎi)受人，優(yōu)先受償權(quán)被阻斷

其中一套安置房已于2020年7月21日因買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)至案外人名下，發(fā)生了所有權(quán)變動(dòng)登記，銀行的抵押權(quán)效力雖可追及至該安置房，但由于其從未就該安置房進(jìn)行過(guò)抵押登記，即進(jìn)行過(guò)抵押權(quán)的公示，為保證物權(quán)公示的信賴(lài)?yán)妫鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十七條：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”之規(guī)定，銀行的抵押權(quán)不能對(duì)抗受讓人，優(yōu)先受償權(quán)受阻斷，但銀行可以向抵押人主張相應(yīng)損害賠償責(zé)任。

三、債務(wù)人將安置房贈(zèng)與給女兒，系惡意串通，其贈(zèng)與行為無(wú)效，但考慮到另一抵押權(quán)人系善意取得，則銀行抵押權(quán)應(yīng)次于信用社抵押權(quán)

另一安置房雖發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但系通過(guò)贈(zèng)與方式過(guò)戶(hù)至債務(wù)人女兒名下，債務(wù)人與女兒惡意串通損害債權(quán)人銀行的利益，根據(jù)《民法總則》第一百五十四條：“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。”之規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。銀行的抵押權(quán)可追及至該安置房。

但該房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至債務(wù)人女兒后，被女兒抵押于信用社，并辦理抵押登記手續(xù)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”之規(guī)定，銀行未提供證據(jù)證明信用社非善意第三人，信用社的抵押權(quán)仍可根據(jù)上述善意取得制度依法成立。且該抵押權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記對(duì)外公示，而銀行對(duì)該安置未辦理抵押登記手續(xù)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。”之規(guī)定，銀行的優(yōu)先受償順位應(yīng)當(dāng)次于信用社抵押權(quán)的順位。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案表面上銀行權(quán)利最終仍得到保護(hù)，但由于一套安置房出售給案外人無(wú)法主張優(yōu)先受償權(quán)，另一套安置房雖認(rèn)定為贈(zèng)與無(wú)效但因已抵押給其他金融機(jī)構(gòu)只能享受次位優(yōu)先受償權(quán)，銀行利益還是受到一定影響。不過(guò)，本案借貸金額不大，銀行債權(quán)還是可以得到全額實(shí)現(xiàn)的。可見(jiàn)，對(duì)于辦理抵押登記的債權(quán)亦不可疏忽，對(duì)于有拆遷可能的房屋抵押權(quán)亦應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)采取債權(quán)保護(hù)措施。

索引案例：(2022)閩01民終1381號(hào)，以上涉及名字均為化名

蔡思斌

2022年10月12日