【案情】

趙某與吳某系夫妻關(guān)系，趙某某系二人長子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認購書》，經(jīng)趙某某和葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬10萬元支付定金，相關(guān)發(fā)票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬支付預售定金182122元，發(fā)票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》。涉案房屋通過銀行貸款63萬元，之后按揭還款均通過趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，登記權(quán)利人為趙某、吳某。

2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經(jīng)營挖掘機，2010年5月，朱某與趙某產(chǎn)生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉(zhuǎn)讓款28萬元及利息。2015年朱某提出執(zhí)行申請，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執(zhí)行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請求。

趙某玲遂提起執(zhí)行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制執(zhí)行措施并確認房屋的所有權(quán)歸原告趙某玲享有。

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【分歧】

借名買房行為是因為實際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購房時,與登記名義人約定借用其名買房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權(quán)限。借名房屋的權(quán)屬變動形式不滿足物權(quán)法對房屋權(quán)屬的形式要求,造成法律層面的產(chǎn)權(quán)人和實際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài),從而引起諸多糾紛。目前問題在于，對此類糾紛的處理，法律并沒有提供清晰的裁判規(guī)則供實踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導致了標準不一的裁判可能。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實際上應(yīng)為該房屋的真實權(quán)利人，從而應(yīng)當據(jù)此確認借名人為房屋所有權(quán)人的問題上，主要存在兩種意見。

第一種意見認為，如根據(jù)當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記不具有原因行為基礎(chǔ)，故而導致登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致，此種情況應(yīng)回歸真實權(quán)利狀態(tài)，故當事人請求確認物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀點被稱為“物權(quán)說”。

第二種意見認為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故登記權(quán)利人是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋的所有權(quán)。這一觀點被稱為“債權(quán)說”。

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【解析】

筆者同意第二種意見，理由如下：

首先，對于該類糾紛的處理，本質(zhì)上應(yīng)取決于對物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系的區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在該法律行為中的認識。借名買房關(guān)系中，實際存在兩個合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意；另一個是借名人與第三人之間達成的房屋買賣，并據(jù)此向登記機關(guān)表達的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現(xiàn)分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執(zhí)行標的，趙某玲提出異議認為房屋系歸其所有。假設(shè)趙某玲亦同樣系履行義務(wù)人，則其相對應(yīng)的權(quán)利人就無法執(zhí)行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產(chǎn)，該房產(chǎn)將形成權(quán)利真空，嚴重影響正常的交易秩序。

其次，因我國物權(quán)法就不動產(chǎn)的交易以登記為要件，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當事人約定而發(fā)生物權(quán)效力。房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該約定僅具有債權(quán)效力。被借名人因此對借名人負有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。

再次，我國物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定從外部關(guān)系的角度闡述不動產(chǎn)爭議的處理規(guī)則，即在存在其他交易主體的外部關(guān)系中，不動產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生公信力，其功能在于保護交易安全，即交易主體合理信賴利益的安全，亦即交易者根據(jù)一般的判斷標準，在外觀為正常的條件下進行的交易行為，其期待利益應(yīng)受法律保護。具體到本案中，即便趙某玲借名買房事實存在，但借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對涉案房屋享有所有權(quán)，故其在本案中的主張不能得到法院支持。

（作者：張 衡；單位：江蘇省徐州市銅山區(qū)人民法院）

人民法院報：本報記者 安海濤 本報通訊員 柯艷雪

時間：2017年1月17日上午

地點：福建省廈門市中級人民法院

案由：案外人執(zhí)行異議之訴

案情：父母與女兒簽訂家庭協(xié)議，約定由父母全額出資，以女兒名義購買商品房。后女兒、女婿與他人產(chǎn)生民間借貸糾紛，法院在執(zhí)行民間借貸糾紛生效判決中，查封了該房屋。父母對法院執(zhí)行標的提出異議，認為房屋雖然以女兒名義購買，但房屋均由父母出資，女兒最多只有三分之一居住權(quán)，女兒及女婿均無權(quán)處理房屋，要求法院停止對房屋的執(zhí)行。事情究竟孰是孰非？父母出資以女兒名義買房是否可以排除強制執(zhí)行？

案情回放

2008年4月，黃某的女兒小蘭與建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司（下稱建發(fā)公司）簽訂一份商品房買賣合同，約定由小蘭向建發(fā)公司購買一套房屋，總金額為145萬元。小蘭分多次向建發(fā)公司繳交部分購房款。2008年4月至2010年2月間，黃某先后向小蘭匯款50多萬元。

2008年9月8日，小蘭與建設(shè)銀行廈門市分行簽訂一份個人住房組合借款合同，約定小蘭向建設(shè)銀行廈門市分行貸款99萬元用于購買上述房屋，借款委托扣款賬戶戶名為小蘭。廈門市國土局登記的訟爭房屋權(quán)屬人為小蘭。

2013年，小蘭及其丈夫與朱某發(fā)生民間借貸糾紛，法院判決小蘭及其丈夫應(yīng)向朱某返還借款本金300萬元并支付相應(yīng)利息及律師費。2015年4月，法院在執(zhí)行申請執(zhí)行人朱某與被執(zhí)行人小蘭及其丈夫民間借貸糾紛一案過程中，查封了訟爭房屋。黃某以其才是房屋的實際所有權(quán)人為由，對執(zhí)行標的提出異議，一審法院于2015年12月作出執(zhí)行裁定，駁回了黃某的異議。黃某對執(zhí)行裁定不服，向一審法院提起執(zhí)行異議之訴，一審法院作出與執(zhí)行裁定結(jié)果一致的判決。

一審判決后，黃某不服，向廈門中院提起上訴。

庭審現(xiàn)場

庭審中，黃某與朱某圍繞黃某對法院查封的房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益展開了激烈的交鋒。

上訴人：訟爭房產(chǎn)為自己所有?法院應(yīng)解除查封

黃某上訴稱，朱某申請執(zhí)行的財產(chǎn)為黃某自己所有，不屬于小蘭所有。朱某申請執(zhí)行的房屋購房款系黃某全額支付。黃某夫婦與其女兒小蘭于2008年3月三方約定并簽署了書面協(xié)議，約定由黃某夫婦全額出資購買訟爭房屋，以小蘭的名義購買，小蘭有三分之一的居住權(quán)，小蘭及其以后的婚姻關(guān)系人無權(quán)處理該房屋。

“我們夫婦以小蘭的名義購買訟爭房屋是有諸多客觀原因的：小蘭是開發(fā)商的職工，可以用比較便宜的價格購買到訟爭房屋，還可以免去物業(yè)管理費。更為重要的是，按當時銀行按揭貸款規(guī)定，只有廈門本市戶口的居民才能申請到購房按揭貸款。我們夫婦均沒有廈門戶口，所以才選擇以女兒小蘭的名義購買房屋，便于申請按揭貸款?！秉S某陳述。

黃某認為，其是訟爭房屋的實際居住人。訟爭房屋交付使用后，黃某支付了裝修款一直居住至今。雖然訟爭房屋從文書上顯示為小蘭的名字，但事實上是黃某出資購買的，法院應(yīng)停止對房屋的執(zhí)行，解除房屋的查封。

被上訴人：房屋登記在小蘭名下?應(yīng)認定為小蘭所有

庭審中，朱某辯稱，對黃某所稱的家庭約定不清楚。訟爭房屋的購買過程含繳交預售定金、簽訂商品房買賣合同、繳交購房款、簽訂借款合同、辦理抵押貸款手續(xù)等均由小蘭名義參與。根據(jù)物權(quán)法第十六條之規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，訟爭房屋在不動產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)屬人為小蘭，故應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為準，認定小蘭是訟爭房屋的權(quán)屬人。

“黃某作為小蘭的母親即便是居住也是為了照顧小蘭才借住的。黃某雖向小蘭轉(zhuǎn)賬部分款項，即使該款項用于購買訟爭房屋，但因黃某與小蘭系母女關(guān)系，并不能排除黃某將該款項贈與小蘭?！敝炷硤猿旨悍接^點，一審判決事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，黃某的上訴沒有事實和法律依據(jù)，請求予以駁回。

法庭：認定黃某為訟爭房產(chǎn)的所有權(quán)人缺乏法律依據(jù)

法庭辯論階段，案件審判長總結(jié)了該案爭議焦點為黃某對訟爭房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。雙方圍繞爭議焦點，分別發(fā)表了自己的觀點。

黃某堅持認為，其提供了銀行轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)，從房屋辦理按揭開始，繳交貸款的銀行卡就由黃某持有，由黃某實際支付按揭款。從事實和客觀上講房屋是黃某出資購買的，法院無權(quán)對該房屋采取查封措施，應(yīng)停止執(zhí)行。

朱某堅持認為，小蘭向朱某借款，以訟爭房屋作為抵押，有生效判決書作為依據(jù)。小蘭是訟爭房屋的權(quán)屬人。黃某作為小蘭的母親，其向小蘭轉(zhuǎn)賬部分款項，應(yīng)認定為贈與關(guān)系，不能因此改變房屋的權(quán)屬關(guān)系。

廈門市中級人民法院經(jīng)過審理，作出終審判決，根據(jù)查明事實，訟爭房屋登記在小蘭名下，訟爭房屋的商品房買賣合同、個人住房組合借款合同均系小蘭簽訂，黃某主張其為訟爭房產(chǎn)的所有權(quán)人缺乏法律依據(jù)，故其不享有足以排除朱某申請強制執(zhí)行的民事權(quán)益，黃某要求終止對訟爭房屋的強制執(zhí)行缺乏法律依據(jù)，一審判決不予支持并無不當。黃某的上訴請求不能成立，判決駁回黃某的上訴請求。