徐州市泉山區(qū)某小區(qū)因建設(shè)較早，沒有配套地下停車場，周邊設(shè)施又有醫(yī)院及大型商場，人流量密集，業(yè)主停車一直是個(gè)難題。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側(cè)外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費(fèi)停車場可以停車。2021年中旬，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)在查看小區(qū)宗地圖時(shí)，發(fā)現(xiàn)北邊的收費(fèi)停車場并非全部為社會(huì)公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。而通過管理部門得知，該停車場備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司授權(quán)給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營使用。自2018年起，小區(qū)物業(yè)公司一直在未經(jīng)業(yè)委會(huì)合法授權(quán)的情況下收取停車場費(fèi)用，此舉嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司聲稱，該停車場是政府代征代建項(xiàng)目，規(guī)劃用途為社會(huì)公共停車場，按照城市分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范分類中屬于道路廣場用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)年有關(guān)部門做出的國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可可知，小區(qū)宗地范圍內(nèi)土地被所有業(yè)主全部分?jǐn)偅＼噲鲋刑幱谛^(qū)宗地內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司不應(yīng)占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主訴至泉山區(qū)法院，請求判令物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司返還小區(qū)北側(cè)停車場地塊中使用權(quán)屬于全體業(yè)主的部分。

為查明案涉土地的使用權(quán)屬及規(guī)劃用途情況，法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函進(jìn)行問詢，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對宗地范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行分宗，故整個(gè)宗地面積全部分?jǐn)偟綉簟Ｒ驗(yàn)樽诘胤秶鷥?nèi)土地已全部分?jǐn)偅康禺a(chǎn)開發(fā)公司土地證無剩余、無返證。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百五十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權(quán)給物業(yè)公司作為經(jīng)營性停車場使用，屬于無權(quán)處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。

針對房地產(chǎn)開發(fā)公司對于案涉停車場系政府代征代建項(xiàng)目、系公共用地的主張，法院認(rèn)為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權(quán)證》中載明的“地類（用途）：住宅用地，商業(yè)用地”相違背，故不予支持。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后有權(quán)代表全體業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求兩公司返還小區(qū)北側(cè)停車場中使用權(quán)歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法院遂判決某房地產(chǎn)開發(fā)公司、某物業(yè)公司十日內(nèi)將占用的停車場內(nèi)屬于小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地返還給小區(qū)全體業(yè)主。

被告不服提出上訴。徐州市中級(jí)人民法院維持了原判。

2014年2月4日，周某實(shí)地查看盛某的一套拆遷安置房屋后，雙方訂立房屋買賣協(xié)議，約定：盛某將安置房轉(zhuǎn)讓給周某，房屋面積為90㎡，房屋總售價(jià)48萬元，一次性付款。簽約當(dāng)日，周某支付全部購房款，盛某將案涉房屋交付周某。

2021年8月12日，該套安置房符合初始登記條件，盛某卻將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下不告知周某，也一直未通知周某辦理過戶登記。2023年7月，盛某與某銀行簽訂《個(gè)人循環(huán)授信額度合同》，授信額度40萬元，同時(shí)將該房屋抵押登記在銀行名下。

2024年2月，周某得知同小區(qū)住戶早已辦完產(chǎn)權(quán)證，遂聯(lián)系盛某讓其配合辦理過戶手續(xù)。此時(shí)，盛某卻提出房屋的面積超過90㎡，要求周某按市場價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)后再談辦證的事。

周某將盛某及某銀行訴至包河區(qū)法院，請求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權(quán)，辦理抵押登記注銷手續(xù)，并協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)變更至周某名下；同時(shí)請求判令盛某支付違約金10萬元。

盛某收到訴訟材料后，立即向法院提起了反訴，認(rèn)為自己轉(zhuǎn)讓的房屋是90㎡，但現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記后顯示房屋建筑面積為104㎡，應(yīng)由周某補(bǔ)齊差價(jià)款，請求判令由周某再支付購房款11萬余元及資金占用利息，并承擔(dān)違約金5萬元。

法庭審理后認(rèn)為，訂立合同時(shí)，房屋基本情況業(yè)已固定，雙方是在對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后約定按套計(jì)價(jià)為48萬元，一次性付款，符合現(xiàn)房交易的慣常做法。雙方并未約定計(jì)價(jià)方式為按照面積大小計(jì)價(jià)，亦未約定按照房屋登記的建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)或補(bǔ)差價(jià)，且盛某亦未提供證據(jù)證明其因房屋登記的建筑面積超過90㎡，而向拆遷安置部門支付了面積差價(jià)。盛某現(xiàn)在卻以房屋登記面積與交易時(shí)約定的安置面積不符要求補(bǔ)償差價(jià)，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。某銀行作為長期從事借貸等金融活動(dòng)的企業(yè)，僅僅審查了房屋所有權(quán)屬的登記情況，卻未進(jìn)入抵押房屋現(xiàn)場查看，以核實(shí)房屋的實(shí)際居住狀況，對今后抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的可行性也未作合理的分析判斷就貿(mào)然辦理抵押貸款，存在重大過失，抵押合同不能對抗已經(jīng)依據(jù)協(xié)議約定付清全部房款且合法占有、實(shí)際使用房屋的買受人周某，對已辦理登記的抵押權(quán)不予法律保護(hù)。銀行應(yīng)當(dāng)協(xié)助盛某注銷抵押登記，并將涉案房屋登記至真實(shí)權(quán)利人周某名下。盛某作為售房人在明知已經(jīng)和周某簽訂房屋買賣協(xié)議的情況下，非但不按約定履行合同義務(wù)，配合辦理過戶手續(xù)，還將案涉房屋辦理抵押，明顯有違誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

一審法院判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，盛某在抵押登記注銷后，協(xié)助周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)向周某支付違約金5萬元。對于盛某的反訴請求，法院予以全部駁回。

盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

來源：人民法院報(bào)

離婚協(xié)議贈(zèng)與子女財(cái)產(chǎn)能否撤銷的問題，《婚姻家庭編司法解釋二》第二十二條已經(jīng)明確規(guī)定不得任意撤銷。但本條規(guī)定并未賦予子女請求權(quán)。此類條款本質(zhì)上是第三人利益合同，適用的是《民法典》第五百二十二條規(guī)定“當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定第三人可以直接請求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；債務(wù)人對債權(quán)人的抗辯，可以向第三人主張。”在雙方?jīng)]有明確約定第三人有獨(dú)立請求權(quán)的情況下，第三人并不具有獨(dú)立的訴權(quán)。

在民法典生效前，為避免風(fēng)險(xiǎn)在此類案件中一般律師都會(huì)建議另一方與子女共同提起訴訟。但本案女方并沒有配合兒子提起訴訟，或許案情之外還存在其他隱情。

值得一提的是，本案男方在抗辯時(shí)并沒有否定兒子的訴訟主體資格，僅是以贈(zèng)與合同未成立以及售房是用于治療癌癥，系兒子對其贍養(yǎng)義務(wù)與扶助義務(wù)的實(shí)際履行，并未對其造成經(jīng)濟(jì)損失等理由進(jìn)行抗辯。事實(shí)上，如果男方售房的真實(shí)目的確實(shí)是用于治療癌癥，完全可以考慮以《民法典》第六百六十六條“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。”窮困抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯。但由于本案主體就存在問題，法院自然也就沒有對此進(jìn)行審查。

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案情簡介：

原、被告系父子關(guān)系，被告系原告父親。被告與原告母親在婚姻存續(xù)期間，被告作為買受人于2009年12月8日購得位于煙臺(tái)龍口市某小區(qū)商品房一套，房屋總價(jià)值為199731元，繳納首付款40731元，余款159000元由銀行貸款。2014年9月11日，被告與原告母親在人民法院調(diào)解離婚，離婚協(xié)議約定：雙方婚姻存續(xù)期間所購買的位于煙臺(tái)龍口市某小區(qū)商品房一套，歸其婚生子即本案原告所有，該房屋剩余貸款由被告負(fù)責(zé)償還。因房屋有貸款，一直未予辦理過戶登記。2020年6月3日至2024年9月13日，被告因患多種疾病多次住院治療。2022年7月份，被告將案涉房屋以98000元的價(jià)格出賣給案外人王某。現(xiàn)原告主張因被告在未征得其同意的情況下將案涉房屋出售，要求返還售房款98000元。

法院觀點(diǎn)：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）》第二十條規(guī)定：“離婚協(xié)議約定將部分或者全部夫妻共同財(cái)產(chǎn)給予子女，離婚后，一方在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前請求撤銷該約定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。一方不履行前款離婚協(xié)議約定的義務(wù)，另一方請求其承擔(dān)繼續(xù)履行或者因無法履行而賠償損失等民事責(zé)任的，人民法院依法予以支持。雙方在離婚協(xié)議中明確約定子女可以就本條第一款中的相關(guān)財(cái)產(chǎn)直接主張權(quán)利，一方不履行離婚協(xié)議約定的義務(wù)，子女請求參照適用民法典第五百二十二條第二款規(guī)定，由該方承擔(dān)繼續(xù)履行或者因無法履行而賠償損失等民事責(zé)任的，人民法院依法予以支持。”本案中，被告與原告母親在離婚協(xié)議中約定將案涉房屋贈(zèng)與原告，因房屋存在貸款而未辦理過戶登記。被告未征得原告母親的同意而擅自出售房屋，屬于單方違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告母親可作為訴訟主體要求被告承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第五百二十二條第二款規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定第三人可以直接請求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；債務(wù)人對債權(quán)人的抗辯，可以向第三人主張。”本案中，被告與原告母親并未在離婚協(xié)議中約定其子即本案原告可以就案涉房屋直接主張權(quán)利，亦無相關(guān)法律規(guī)定，因此原告作為受益第三人，無權(quán)就案涉房屋財(cái)產(chǎn)損害賠償提起訴訟，即原告在本案中不具備主體資格，故裁定駁回原告的起訴。

原告不服本裁定，提起上訴，二審裁定：駁回上訴，維持原裁定。

索引案例：山東高法公眾號(hào)?《離婚協(xié)議中約定將夫妻共有房屋贈(zèng)與子女后一方擅自處分的，子女是否有權(quán)就案涉房屋財(cái)產(chǎn)損害賠償提起訴訟？》

這個(gè)問題需要區(qū)分為兩種情況，一種是售房款可以完全覆蓋售房款，無需使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資。根據(jù)《民法典》1063條之規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化。該方在婚后賣出該房產(chǎn)的所得款項(xiàng)，實(shí)際仍然屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)發(fā)生了自然轉(zhuǎn)化。據(jù)此，用該筆款項(xiàng)購置新房產(chǎn)并登記在個(gè)人名下的，仍然屬于該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，屬于一種以房換房的行為。對于這一問題，實(shí)踐中基本沒有爭議。

但一定要注意，要避免財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。如果財(cái)產(chǎn)混同，法院就很有可能認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

如（2020）川0192民初1536號(hào)民事判決書，法院認(rèn)為：登記于高某名下位于成都市龍泉驛區(qū)，高某主張購房款來源于婚前個(gè)人房屋售賣款，該商鋪系其婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來。高某陳述其在婚前個(gè)人所有的沈陽市10-3號(hào)住宅于2007年11月15日以60萬元的價(jià)格賣給案外人杜波，其陳述出資購買案涉商鋪時(shí)間為2010年10月8日，相隔時(shí)間三年之久，且售房款系種類物并非特定物，高某主張出資款等同于婚前個(gè)人房屋售賣款，證據(jù)不足，不能成立。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。該商鋪產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2012年11月1日，高某與韓英于××××年××月××日登記結(jié)婚，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間高某出資購房應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由高某、韓英共同共有。

通常來說，有以下幾種方式明晰財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。一、單獨(dú)開立賬戶存放售房款項(xiàng)，避免該筆款項(xiàng)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。二、簽訂夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，對財(cái)產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行約定和區(qū)分。三、留存出售個(gè)人婚前房產(chǎn)到購買婚后房產(chǎn)這一過程所涉及的所有憑證，以證明購買新房產(chǎn)的款項(xiàng)全部來源于售賣婚前個(gè)人房產(chǎn)所得。當(dāng)然，不可能兩套房產(chǎn)的價(jià)格正好完全相同，若有添補(bǔ)的價(jià)款，還需證明所添款項(xiàng)也源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

第二種情況則是售房款無法覆蓋購房款，需要另行籌措資金。此時(shí)就需要區(qū)分資金的來源，如果籌措的資金仍然是來源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那實(shí)際上是與第一種情況一樣，該房產(chǎn)仍然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

但如果存在使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資的情況，情況就會(huì)相對復(fù)雜，有部分法院認(rèn)為該房產(chǎn)系婚后雙方共同出資購買，會(huì)將房產(chǎn)直接作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，只是會(huì)結(jié)合購房款來源、婚姻存續(xù)時(shí)間等因素綜合判定雙方所得份額，但在分割時(shí)并不會(huì)將一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的出資款單獨(dú)列為其個(gè)人份額進(jìn)行分割。

也有一部分法院觀點(diǎn)認(rèn)為一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的出資款應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為個(gè)人份額進(jìn)行分割，需要將夫妻共同出資部分和個(gè)人出資部分進(jìn)行區(qū)分。

例如人民法院案例庫入庫案例楊某乙訴楊某甲離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案【編號(hào)2023-16-2-015-001】法院認(rèn)為：根據(jù)本案收錄的證據(jù)，可以認(rèn)定購買涉案房屋的購房款中有200000元系楊某甲處分個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)支付的事實(shí)。一方婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋部分，離婚時(shí)該部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其自然增值也屬于個(gè)人。一審判決考慮本案的實(shí)際情況，將該房屋判歸楊某甲所有，由楊某甲在扣除其個(gè)人財(cái)產(chǎn)200000元占購房款的比例以及對應(yīng)的增值部分后補(bǔ)償楊某乙一半價(jià)款的判決結(jié)果正確。二審判決在未對楊某甲以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付購房款的事實(shí)進(jìn)行查明的情況下，即徑行改判屬事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律不當(dāng)，檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見成立。

總的來說，無論是哪種情況，賣房一方要想最大程度保障自己的權(quán)益，要細(xì)致留存好所有相關(guān)憑證，確保所有的錢都是由自己經(jīng)手，并且沒有和任何夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。最好是單獨(dú)設(shè)立一個(gè)沒有任何存款的賬戶用來收取售房款和出資購房款。當(dāng)然，要想避免產(chǎn)生爭議，最簡要的方式還是簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，白紙黑字明晰。

對于給予方而言，公證的關(guān)鍵意義在于揭示風(fēng)險(xiǎn)與法律后果。盡管離婚后給予方有可能在特定條件下拿回房產(chǎn)份額，但仍可能需要對受贈(zèng)方進(jìn)行補(bǔ)償，無法實(shí)現(xiàn)無成本的撤銷。若財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過公證，公證員會(huì)事先全面告知給予方可能面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，促使其做出理性慎重的決策，從而避免因輕率處分財(cái)產(chǎn)而遭受損失。

對于受贈(zèng)方來說，公證的意義除了明確房產(chǎn)在約定后仍有可能被重新分割的風(fēng)險(xiǎn)，使其形成合理預(yù)期外，還能夠固定雙方的真實(shí)意思表示，這種確認(rèn)可以增強(qiáng)法院對受贈(zèng)方請求的認(rèn)可度。若財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過公證且能提供婚后綜合貢獻(xiàn)程度作為事實(shí)支撐，協(xié)議被調(diào)整的可能性會(huì)降低，進(jìn)而提高受贈(zèng)方獲得房產(chǎn)或合理補(bǔ)償?shù)目赡苄浴?/p>

根據(jù)《民事訴訟法》第69條的規(guī)定，經(jīng)公證的民事法律行為、事實(shí)和文書，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，除非有相反證據(jù)足以推翻。這一規(guī)定明確了經(jīng)過公證的財(cái)產(chǎn)約定更具法律有效性。為了進(jìn)一步提升公證的作用，男女雙方在制定財(cái)產(chǎn)約定時(shí)，可以加入一些明確的條款。

首先，明確給予目的及性質(zhì)。將房產(chǎn)給予的具體原因，如基于婚姻關(guān)系存續(xù)、情感因素、家庭貢獻(xiàn)補(bǔ)償或未來生活保障等，清晰地寫入?yún)f(xié)議。該項(xiàng)條款不僅能避免未來因目的模糊而產(chǎn)生爭議，還能確保雙方對給予行為有清晰一致的理解，若產(chǎn)生法律糾紛時(shí)也能為法院提供具體依據(jù)。

其次，預(yù)設(shè)補(bǔ)償情形與標(biāo)準(zhǔn)。例如約定若婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短，則解除時(shí)給予方有權(quán)收回房產(chǎn)份額；若婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長，給予方想全額收回房產(chǎn)時(shí)，需給付另一方房價(jià)百分之幾十的補(bǔ)償金；婚姻關(guān)系存續(xù)滿一定期限，房產(chǎn)歸雙方共有等。這些條款能夠增強(qiáng)結(jié)果的可預(yù)期性，保障雙方在特定情況下的權(quán)益，減少因補(bǔ)償問題產(chǎn)生的糾紛。

最后，明確婚姻存續(xù)時(shí)間與婚后貢獻(xiàn)程度的衡量標(biāo)準(zhǔn)。由于《解釋二》第五條的主要據(jù)此裁量，因此雙方在制定財(cái)產(chǎn)約定時(shí)可將達(dá)成共識(shí)的衡量因素寫入?yún)f(xié)議。例如具體規(guī)定婚姻存續(xù)多少年算長，什么樣的行為或程度算婚后貢獻(xiàn)大等，把這些因素清楚量化地寫進(jìn)協(xié)議，更能反映當(dāng)事人真實(shí)意愿和合理預(yù)期，供日后法院裁判時(shí)有據(jù)可依。

總之，即使新規(guī)增強(qiáng)了法院裁量權(quán)，公證依然是夫妻財(cái)產(chǎn)約定中重要的保障措施。夫妻雙方應(yīng)充分認(rèn)識(shí)公證的作用和條款設(shè)計(jì)的重要性。當(dāng)然，并不是每對夫妻都能嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范地制定財(cái)產(chǎn)約定，必要時(shí)可咨詢或委托專業(yè)律師。公證機(jī)構(gòu)也應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整，參與約定的起草或修改，為當(dāng)事人設(shè)計(jì)綜合配套的公證方案。

為什么公證突然失靈了？一是在于新規(guī)給法官的自由裁量權(quán)開了綠燈。《解釋二》第五條明確規(guī)定，無論夫妻間房產(chǎn)給予約定是否完成不動(dòng)產(chǎn)登記，在離婚訴訟中，法院都可根據(jù)婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間、共同生活及子女撫養(yǎng)情況、離婚過錯(cuò)、對家庭的貢獻(xiàn)大小以及房屋市場價(jià)格等因素，對房產(chǎn)歸屬及補(bǔ)償進(jìn)行重新判定。也就是說，即便財(cái)產(chǎn)約定已公證甚至房屋已過戶，法院也有權(quán)依據(jù)實(shí)際情況重新分割房產(chǎn)，這讓夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證的效力受到前所未有的沖擊。過去，憑借約定公證和變更登記往往能讓財(cái)產(chǎn)歸屬塵埃落定。如今，法院不再受其絕對約束。

二是在于夫妻間房產(chǎn)給予行為的法律性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整。與以往司法實(shí)踐不同，《解釋二》第五條采用的表述為“夫妻間給予房屋”而非“贈(zèng)與房屋”，將夫妻間的房產(chǎn)更名或加名行為適用規(guī)則與普通贈(zèng)與合同規(guī)則相區(qū)分。這一調(diào)整體現(xiàn)了夫妻間財(cái)產(chǎn)給予行為是以婚姻關(guān)系的建立和存續(xù)為基礎(chǔ)的，不能機(jī)械套用一般的市場交易規(guī)則。新規(guī)弱化了依據(jù)財(cái)產(chǎn)約定公證一刀切式的房屋分配，以綜合貢獻(xiàn)程度來匹配財(cái)產(chǎn)分配。

三在于公證模式本身的局限性。解釋二第五條強(qiáng)調(diào) “給予目的” 的重要性，但夫妻間房產(chǎn)給予行為常摻雜復(fù)雜情感因素。如一方為了維系婚姻、換取對方忠誠而贈(zèng)與房產(chǎn)，或一方以加名作為結(jié)婚條件等。公證機(jī)構(gòu)雖會(huì)詢問給予目的，但難以完全探究當(dāng)事人內(nèi)心真實(shí)意思。一旦婚姻出現(xiàn)問題，當(dāng)事人可能以“給予目的未實(shí)現(xiàn)”為由，要求重新分配房產(chǎn)，導(dǎo)致公證的效力在“給予目的”的考量下變得不穩(wěn)定。

以往根據(jù)民法典658條，經(jīng)過公證的贈(zèng)與協(xié)議不可撤銷，在公證機(jī)構(gòu)受理中，也不會(huì)特別考慮夫妻綜合貢獻(xiàn)程度。而新規(guī)出臺(tái)后，即使贈(zèng)與協(xié)議經(jīng)過公證，如果綜合考慮上述因素，財(cái)產(chǎn)約定中涉及的房產(chǎn)也有被重新分割的可能性。

舉個(gè)例子。小張和小李婚前達(dá)成約定，在雙方登記結(jié)婚后，小張要將名下房產(chǎn)過戶給小李，同時(shí)辦理了財(cái)產(chǎn)約定公證。小張婚后按照約定將房屋過戶給了小李，結(jié)果小李不久就提出離婚，小張要求小李返還房屋。

這種情況下，小張的過戶行為顯然是以建立、維持婚姻關(guān)系的長久穩(wěn)定并期望共同享有房產(chǎn)居住價(jià)值為基礎(chǔ)的。在此前，處理這類情況沒有明確依據(jù)，現(xiàn)在依據(jù)《解釋二》第五條第二款可以認(rèn)定房屋仍歸小張所有。因?yàn)殡p方婚姻存續(xù)時(shí)間過短且小張無重大過錯(cuò)，因此即便雙方的財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過公證，也只能提升小李得到房屋補(bǔ)償?shù)目赡苄裕荒芡耆罁?jù)約定內(nèi)容判決房屋歸屬小李。

綜上可知，即使經(jīng)過公證的夫妻財(cái)產(chǎn)約定，也無法完全避免被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。即使房產(chǎn)已完成轉(zhuǎn)移登記，法院仍可根據(jù)婚姻關(guān)系的實(shí)際情況重新分割房產(chǎn)。

那么新規(guī)下，夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證還有用嗎？蔡律師認(rèn)為，公證并非就此被完全架空。公證的核心功能并不在于完全保證財(cái)產(chǎn)分配的結(jié)果，而在于審查當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)給予的真實(shí)意思，確保法律行為的公平性與合法性。現(xiàn)新規(guī)既然明確了財(cái)產(chǎn)分配的考察因素，公證機(jī)構(gòu)可從該方向進(jìn)行機(jī)制優(yōu)化，在辦理公證時(shí)充分告知雙方的行為后果，固定雙方的意思表示，避免一方因陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)繼而遭受損失。而普通人可以做的，則是在公證前對財(cái)產(chǎn)約定的具體條款進(jìn)行調(diào)整，如明確給予目的是否以婚姻存續(xù)為前提、預(yù)設(shè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，婚姻解除時(shí)一方可收回房產(chǎn)等。具體應(yīng)如何調(diào)整，我們后文再作詳細(xì)討論。

相關(guān)法規(guī)原文：

清官難斷家務(wù)事，家庭內(nèi)部糾紛很難說哪方就占全理了。楊老太送給老二家一套房，條件就是要老二家照顧其飲食起居，這要求其實(shí)挺合理。但從老二角度考慮，其在自身患癌的情況下，仍然努力盡到了贍養(yǎng)義務(wù)。因?yàn)橐疹檶O女，提出讓楊老太一起搬家繼續(xù)照顧的說法其實(shí)也不算過分。而站在楊老太立場，其已經(jīng)八十多歲高齡，自然是一動(dòng)不如一靜，希望繼續(xù)住在自己的房子更穩(wěn)定，而自己已經(jīng)給了二兒子一家一套房作為照顧的補(bǔ)償，不愿意搬家亦屬正常。兩方說法其實(shí)都沒有問題，但二兒子后續(xù)沒有履行照顧義務(wù)也是客觀事實(shí)。老二其實(shí)還不錯(cuò)，搬離之后還另外給楊老太30萬元。正因如此法院最終綜合全案情況酌情支持撤銷50%份額。

當(dāng)然，楊老太訴訟中死亡，這個(gè)細(xì)節(jié)應(yīng)該間接影響了判決結(jié)果。畢竟楊老太去世后，無論撤銷多少份額，案件最終都轉(zhuǎn)化為三兄弟之間的份額分割，已不涉及老年人合法權(quán)益保護(hù)問題。如果楊老太還在世，并且強(qiáng)烈表示二兒子不孝順要求要求全部撤銷，判決則可能有所不同。要不然二兒子關(guān)于楊老太要求“辭職照顧”的說法，楊老太如否認(rèn)的，法院不一定會(huì)認(rèn)可。

從整個(gè)案件過程看，二兒子搬離后半年楊老太起訴，過后不久楊老太就因病過世了。二兒子一家相當(dāng)于不到半年時(shí)間就損失了半套房，也挺可惜的。這樣來看，或許當(dāng)初老二請保姆接送、照顧孫女，自己居住在家照顧母親才更符合孝道，也更具經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

設(shè)若你站在老二家立場，又該如何妥善處理呢？敢問各位讀者，歡迎留言指點(diǎn)。

案情簡介：

楊老太與老伴有三個(gè)兒子。2018年老伴去世后，共有房屋由楊老太單獨(dú)繼承。2021年，考慮到自己年事已高需要人照料，楊老太與居住在同一棟樓的二兒子及其子簽訂贈(zèng)與協(xié)議，約定楊老太自愿將其名下大興區(qū)房屋贈(zèng)與二人，但楊老太繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住生活，二人需照顧楊老太的飲食起居，保障其生活水平及生活質(zhì)量不降低，承擔(dān)其醫(yī)療費(fèi)、生活費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等一切開銷，否則楊老太有權(quán)撤銷該贈(zèng)與。協(xié)議簽訂后，二兒子查出身患癌癥，房屋登記到其子一人名下。

此后兩年多時(shí)間里，楊老太飲食起居均由二兒子一家照料。后二兒子一家欲搬至東城區(qū)居住，便向楊老太提出在東城區(qū)為她租住房屋繼續(xù)進(jìn)行照顧。但楊老太認(rèn)為，自己已經(jīng)80多歲，需要長期穩(wěn)定的居所，遂拒絕了租房的提議。雙方多次協(xié)商未果，二兒子一家給楊老太留下30萬元后，搬至東城區(qū)居住。不久后，楊老太搬去與小兒子共同居住。

半年后，楊老太將二兒子及其子訴至法院，以二人未依照協(xié)議約定履行照顧自己的義務(wù)為由，要求撤銷對二人的贈(zèng)與。起訴后不久，楊老太因病去世。其另外二子作為楊老太的法定繼承人，申請作為原告參加訴訟，法院依法追加二人為原告。

庭審中，二兒子表示，其一直在盡心盡力照顧楊老太的生活起居、就醫(yī)看病，即使自身身患癌癥，也未懈怠。孫女到了上學(xué)的年紀(jì)，兒子夫妻倆都在上班，也需要老人的幫助。為了解決問題，其向楊老太提出雇傭保姆照顧或?yàn)槠渥庾》课荩獾骄芙^。楊老太提出讓其子辭職、一家專職照顧，該要求不考慮現(xiàn)實(shí)情況，超出合理預(yù)期。

法院觀點(diǎn)

法院審理后認(rèn)為，贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。本案中，楊老太與二兒子及其子簽訂的贈(zèng)與合同，將案涉房產(chǎn)贈(zèng)與二人，同時(shí)約定了二人對楊老太的扶養(yǎng)義務(wù)。二兒子及其子在協(xié)議簽訂后的兩年多時(shí)間里與楊老太相鄰生活并進(jìn)行贍養(yǎng)照顧。后二人因生活所需，提出租住房屋以便照料等方案，被楊老太拒絕，二人遂搬離，未再依約履行義務(wù)，故楊老太有權(quán)行使撤銷權(quán)。但在合同履行中，楊老太提出讓孫子辭職、一家專門照顧她等贍養(yǎng)要求，已超出合理可行的范圍，且孫子仍多次陪同楊老太就醫(yī)。此外，二兒子及其子負(fù)有約定的義務(wù)并不排斥其他子女對楊老太進(jìn)行贍養(yǎng)，也不排斥楊老太按照自主意愿生活。綜合考慮上述情況，法院判決部分撤銷楊老太與二人簽訂的贈(zèng)與協(xié)議中對房屋50%份額的贈(zèng)與。目前該判決已生效。

索引案例：人民法院報(bào)2025年4月15日第03版

各位漂泊外鄉(xiāng)的打工人士對于租房這件事一定不陌生，房東們?yōu)榱松俪袚?dān)一些風(fēng)險(xiǎn)往往有各類五花八門的要求。比如不租給養(yǎng)寵物的，怕寵物損耗家具；不租給帶小孩的，小孩會(huì)在墻壁亂涂亂畫；單身的不能隨意帶異性出入，怕租客是某些“特殊職業(yè)”……以上都是比較常見的規(guī)定，但隨著隨遷老人、候鳥老人、老年打工人等群體的出現(xiàn)，在當(dāng)下的租房市場，“不租老人”成為了高頻詞。本文所述的案件，房東就因拒租高齡老人，不惜悔約與租客對簿公堂。

本案中，租客至房東處看房，雙方都很滿意，當(dāng)天便簽下合同。在簽合同時(shí)，房東詢問了同住人的情況，租客答：其本人、妻孩、岳母，以及一位老人和護(hù)理人員，房東聽完后并無異議。

簽完合同第二天，房東認(rèn)為應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解租客信息，又致電租客，才詢問了老人年齡，得知老人已94歲，生活不能自理。房東聽完后立馬不樂意了，覺得94歲已經(jīng)屬于高齡失能老人，其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和簽合同前的評(píng)估完全不一樣，說得現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，如果老人在他房子里過世了，那之后還怎么出租？據(jù)此他認(rèn)為租客向他隱瞞了同住人的重要信息，構(gòu)成欺詐，拒絕交付房屋。

租客認(rèn)為，他簽訂合同的時(shí)候已經(jīng)說過了有老人和護(hù)理人員，怎么欺詐、隱瞞了？一般人聽到有護(hù)理人員不是應(yīng)該就能推斷出老人已經(jīng)處于無法自理的階段了嗎？合同里也沒寫不能出租給老人啊！

誰想房東理解的是，他以為這個(gè)護(hù)理人員是來照顧年輕人的，看房的時(shí)候租客岳母身體不錯(cuò)，覺得這個(gè)老人應(yīng)該也是同樣狀態(tài)，就沒有細(xì)問。雙方就此爭上了法庭，都認(rèn)為對方違約。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，既然房東這么關(guān)心租客和同住人的年齡和健康狀況，那在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)。在明確被告知有老人和護(hù)理人員同住的情況下卻沒有仔細(xì)追問，而是簽訂后才問，且合同里也沒明文規(guī)定禁止高齡老人入住，還告人家欺詐，哪有這個(gè)理？如果支持了房東的請求，豈不是縱容了租房市場里這種歧視老年人的現(xiàn)象，不利于老年人權(quán)益的保護(hù)和尊老愛幼社會(huì)秩序的建立。最終法院認(rèn)定雙方簽訂的租房合同有效，租客不構(gòu)成欺詐，駁回了房東的訴訟請求。

看完這個(gè)案例蔡律師很感慨，法院判決其實(shí)并沒有太多延伸探討的空間，但背后折射的社會(huì)現(xiàn)象卻令人深思。現(xiàn)在老年人已經(jīng)不像當(dāng)年一樣在農(nóng)村久居為安，更多的是跟著孩子到城市漂泊，或是退休后仍在尋找工作和住所。老人租房實(shí)際上比常換工作的年輕人更為穩(wěn)定，但很多房東寧愿把房子空著，也不愿租給老人。甚至聽到老人要租長期更為擔(dān)憂，怕老人在自己的房子里走掉。從現(xiàn)實(shí)角度來說，也并非不能理解，畢竟租房是交易而非善事。但在這個(gè)老齡化和不婚不育思潮席卷的時(shí)代，誰又能保障當(dāng)下中青年一代未來都能有安穩(wěn)的晚年呢？我們終將老去，屆時(shí)應(yīng)何去何從。

案情簡介：

2022年6月10日，高某與配偶、岳母至涉案房屋處看房。房東詢問高某居住人員情況，高某回復(fù)居住人員共有6人，包括高某本人與其妻子、孩子、岳母，一位老人及其護(hù)理人員。

同日，房東與高某簽訂《房屋租賃合同》。

6月11日，房東致電高某詢問老人情況，高某回復(fù)該名老人94歲，生活不能自理。

6月16日，房東因居老人年齡過高的問題，擔(dān)憂其要承擔(dān)老人的健康風(fēng)險(xiǎn)，拒絕向高某交付涉案房屋。

6月19日，高某通過微信向房東發(fā)送《催告函》，要求房東向其交付租賃房屋，否則其將按照合同約定解除系爭合同并追究房東違約責(zé)任。

房東認(rèn)為，高某未向其明確告知同住人的實(shí)際情況，存在欺詐和隱瞞行為，房東要求高某賠償其因此受到的經(jīng)濟(jì)損失，遂成訟。

法院觀點(diǎn)：

本案的爭議焦點(diǎn)在于：高某是否存在欺詐行為？

關(guān)于上述爭議焦點(diǎn)，房東認(rèn)為，高某與其在簽約過程中，未將與高某共同居住人員中有一位年紀(jì)為94歲且生活不能自理的高齡老人的信息明確詳細(xì)予以告知，該信息系影響其簽訂合同的關(guān)鍵信息，故認(rèn)為高某以欺詐方式，使得其在不了解真實(shí)的情況下，與其訂立的系爭合同應(yīng)予撤銷。高某則認(rèn)為，簽約時(shí)房東也曾向其詢問過承租人具體情況，其也告知房東，除本人外，還有妻子、孩子、岳母，一位生活不能自理、需要坐輪椅進(jìn)出的老人，以及一位來照顧老人的子女共同居住。其為此還在現(xiàn)場使用量尺測量過入戶門、電梯門的大小，查看是否可供輪椅進(jìn)出。當(dāng)日房東雖未向其詢問老人年齡等，但其仍告知房東是該老人一位生活無法自理人員，系其岳母的母親。其后，雙方簽訂《房屋租賃合同》。簽約次日，房東致電詢問被護(hù)理人員情況，并表達(dá)了對老年人的擔(dān)憂。綜上，其已告知房東具體承租人的詳細(xì)情況，不構(gòu)成隱瞞。因此雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，房東要求撤銷《房屋租賃合同》無事實(shí)和法律依據(jù)。

本案中，房東述稱，2022年6月10日，高某夫婦及岳母再次至涉案房屋看房，其通過詢問高某知曉同住人員中有一位被護(hù)理的老人和護(hù)理人員入住涉案房屋，但其認(rèn)為年輕人也可能需要護(hù)理，且當(dāng)時(shí)看高某岳母身體健康狀況良好，以為另一位同住老人的身體狀況應(yīng)該與其岳母一樣。當(dāng)日，雙方簽訂了系爭合同。次日，其通過致電詢問高某才知曉該名老人為94歲高齡、生活不能自理、躺在床上，需要人照顧。對此，本院認(rèn)為，結(jié)合訴、辯意見及證人證言可知，高某于系爭合同簽訂前已明確告知房東，其將與其妻、子、岳母、一位被護(hù)理的老人及其護(hù)理人員共同居住、使用涉案房屋。房東作為完全民事行為能力人，應(yīng)就簽訂房屋租賃合同盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)。如房東所言，其非常關(guān)心和重視租客的同住人情況，此系影響其簽訂合同的關(guān)鍵信息。那么房東作為出租方應(yīng)在充分了解其認(rèn)為的關(guān)鍵信息后，再行確認(rèn)是否訂立以及如何訂立房屋租賃合同。通常而言，成年子女與父母、祖父母、外祖父母等家庭成員共同居住系人之常情，不屬于一般人無法預(yù)見之情況。房東述稱高某夫婦、孩子、岳母均曾看房，此種情況下，其應(yīng)明確知曉剩余兩人系需護(hù)理老人及其護(hù)理人員，上述信息不會(huì)導(dǎo)致一般人陷入該名老人身體健康或年輕人需要陪護(hù)的認(rèn)知之中。2022年6月10日，房東在知曉該等信息的情況下，并未詢問高某其他事項(xiàng)而徑行與高某簽訂系爭合同并收取76,000元，系其對自身權(quán)利的處分，高某不存在欺詐行為，故雙方訂立的《房屋租賃合同》，系簽約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。

案例索引：(2022)滬0112民初23496號(hào)，以上均為化名

物權(quán)以公示登記為原則，房屋登記在誰名下房屋物權(quán)即歸誰所有。本案共有兩份協(xié)議，一份是男方與母親的房產(chǎn)代持協(xié)議，一份是男方與女方經(jīng)過公證的夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議。雖然法律上并沒有規(guī)定公證過的協(xié)議法律效力要優(yōu)先于未經(jīng)公證協(xié)議的效力。但在證據(jù)層面公證過的協(xié)議真實(shí)性明顯更高。

本案男方母親主張是代持協(xié)議，但其除代持協(xié)議之外并沒有其他證據(jù)材料可以證明代持關(guān)系真實(shí)存在。且男方母親提起訴訟的時(shí)間是男方與女方婚姻關(guān)系破裂后，對于法官而言會(huì)天然懷疑男方與母親串通想要損害女方利益，在缺乏代持關(guān)系真實(shí)存在證據(jù)的情況下，法院顯然難以支持男方母親的訴請。此外，從訴訟請求的設(shè)置來看，男方母親主張房屋所有權(quán)顯然也是錯(cuò)誤，即便代持協(xié)議真實(shí)，男方母親也僅享有基于協(xié)議的債權(quán)請求權(quán)，其直接主張物權(quán)在法律上是不可能成立的。

值得一提的是，本案之所以還存在爭議，是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)還未過戶給女方，如果女方此前已經(jīng)依據(jù)公證協(xié)議過戶房屋，那即便協(xié)議真實(shí)有效，男方母親要想主張權(quán)利也只能向男方去主張賠償責(zé)任，無法再追回房屋所有權(quán)。當(dāng)然，如果男方母親有證據(jù)可以證明是男女雙方惡意串通損害她的利益那又是另一回事了。

案情簡介：

李帥與張美麗系夫妻關(guān)系，雙方于2017年5月31日登記結(jié)婚。陳梅系李帥母親，李帥以個(gè)人名義，于2016年8月17日簽訂《商品房買賣合同》，購買房屋總價(jià)款為504550元，首付款104550元，貸款金額400000元，后李帥于2018年5月2日辦理了本案涉訴房屋的所有權(quán)登記，房產(chǎn)證中注明涉訴房屋為李帥單獨(dú)所有。

李帥與張美麗于2021年7月5日到公證處《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書》進(jìn)行公證，內(nèi)容約定上述房屋歸張美麗單獨(dú)所有，不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

后陳梅以《房屋代持管理協(xié)議》向法院提起訴訟主張上述房屋系李帥代陳梅持有，應(yīng)歸其個(gè)人所有。

一審法院觀點(diǎn)：

《中華人民共和國民法典》第二百三十四條之規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”首先，就本案涉訴房產(chǎn)，陳梅雖與李帥簽訂《房屋代持管理協(xié)議》，但考慮到李帥與陳梅系母子關(guān)系，李帥與張美麗夫妻關(guān)系雖然存續(xù)，但感情已經(jīng)發(fā)生破裂，且李帥與陳梅此前并未向張美麗披露該協(xié)議，故不應(yīng)僅憑該協(xié)議確認(rèn)案涉財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。

陳梅與李帥于庭審期間均認(rèn)可陳榮光每月代替陳梅向李帥轉(zhuǎn)款，即所付款項(xiàng)均為間接支付，李帥表示轉(zhuǎn)款時(shí)間與金額均不固定，該說法與作為證人的陳榮光的發(fā)言，即“固定每月給被告張轉(zhuǎn)款5千元，沒有間斷”不一致，李帥與陳榮光對轉(zhuǎn)款賬戶的性質(zhì)表述不一致。同時(shí)，據(jù)張美麗的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，其以個(gè)人銀行賬戶，直接向李帥償還貸款的賬戶轉(zhuǎn)款，所轉(zhuǎn)金額與每月還款金額基本一致，陳梅未能提供直接性證據(jù)證明其對涉訴房產(chǎn)具有所有權(quán)。

二審遼寧鞍山中院觀點(diǎn)：

首先，《中華人民共和國民法典》第二百一十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第二百四十條規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案中，李帥于2016年8月17日與鞍山紅星美凱龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋，并支付首付款104550元。2018年5月2日，李帥辦理了案涉房屋所有權(quán)登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，李帥享有案涉房屋物權(quán)，是該房屋的所有權(quán)人。2021年7月5日，李帥與張美麗簽訂《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書》，約定案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸張美麗單獨(dú)所有，不作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，并由鞍山市公證處對該協(xié)議進(jìn)行了公證。李帥作為完全民事行為能力人及案涉房屋的所有權(quán)人，有權(quán)對案涉房屋進(jìn)行處分，與張美麗簽訂該協(xié)議是其真實(shí)意思表示。同時(shí)，我國公證制度是國家司法制度的組成部分，我國各地設(shè)立的公證處是行使國家證明權(quán)的機(jī)關(guān)，代表國家依法證明法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性。公證處出具的公證書具有法律所確認(rèn)的效力。因此，李帥作為案涉房屋所有權(quán)人，自愿與張美麗簽訂《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書》，約定案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸張美麗單獨(dú)所有，該協(xié)議書真實(shí)、有效。

……本院認(rèn)為，陳梅與李帥簽訂的《房屋代持管理協(xié)議》本質(zhì)上為借名購房協(xié)議。在借名購房的情形下，即使當(dāng)事人約定所購房屋歸借名人所有，在將房屋登記至借名人之前，借名人也僅對出名人享有合同債權(quán)，而不能請求確認(rèn)對標(biāo)的物享有物權(quán)。因此，即使陳梅主張的該協(xié)議真實(shí)，其也僅對李帥享有合同債權(quán)，而不能以此請求確認(rèn)其對案涉房屋享有物權(quán)。

索引案例： (2024)遼03民終3693號(hào)民事判決，以上涉及名字均為化名

一對夫妻名下有一套房產(chǎn)，兩人年紀(jì)大了以后開始操心起自己身后事。老兩口思想比較陳舊，一直認(rèn)為“嫁出去的女兒，潑出去的水”，所以想把這套房產(chǎn)全都分給兒子，所以就帶著兒子到了不動(dòng)產(chǎn)中心，考慮到房產(chǎn)贈(zèng)與后續(xù)稅費(fèi)問題，為了節(jié)省成本，就以買賣形式將房屋全部過戶給兒子。女兒肯定是被蒙在鼓里，毫不知情，此后幾年時(shí)間里老兩口臥病在床直至去世，都是女兒陪侍左右。但等到女兒為爸媽辦理后事時(shí)，才發(fā)現(xiàn)爸媽的房產(chǎn)早已轉(zhuǎn)移至哥哥名下，對于父母的偏心，女兒感到十分委屈和氣憤，于是找律師和哥哥打官司爭奪房產(chǎn)。律師經(jīng)過調(diào)查了解，發(fā)現(xiàn)父母與哥哥當(dāng)時(shí)雖然是以買賣的方式過戶，但哥哥實(shí)際上并未支付房款。

在這種情況下女兒就想著，那這種買賣行為是否具有法律效力？是不是可以通過證明買賣合同無效來獲得房產(chǎn)的繼承權(quán)？或者再退一步，房屋拿不到，那哥沒有支付的房屋價(jià)款自己總可以分一份吧。

單純從表面分析，買賣合同無效其實(shí)是大概率事件。因?yàn)楦改附栀I賣之名將房產(chǎn)過戶給子女的行為模式除了買賣合同這一形式要件外，不具備簽訂合同的真實(shí)意思表示，典型特征具體有：雙方對合同條款具體內(nèi)容不關(guān)注、不追求對方對合同義務(wù)的履行，或者合同價(jià)款約定隨意、不符合市場標(biāo)準(zhǔn)，合同存在多處約定空白，合同簽訂后長期未支付價(jià)款且父母未主動(dòng)向子女主張價(jià)款等等。如果有證據(jù)證明即雙方缺乏真正意義上進(jìn)行買賣的合意，屬于虛假的意義表示。那么這份買賣合同確實(shí)應(yīng)該認(rèn)定無效。

但是，女兒也別高興得太早，因?yàn)檫@種買賣行為雖然不屬于買賣，但是會(huì)被認(rèn)定為贈(zèng)與，根據(jù)(2024)新01民再80號(hào)判決的觀點(diǎn)，結(jié)合雙方的親屬關(guān)系、房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際變更登記的事實(shí)來看，就是以買賣形式實(shí)現(xiàn)贈(zèng)與之目的。因而，父母將房屋過戶給兒子的行為屬于贈(zèng)與行為，贈(zèng)與合同系諾成合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，對此，女兒很難再就房屋主張權(quán)利。

但是如果換一種思路，認(rèn)定女兒就認(rèn)定買賣合同有效呢？如果買賣合同有效，那么兒子應(yīng)當(dāng)向父母支付購房款，而且房地產(chǎn)中心的備案合同上也標(biāo)注了房款的具體價(jià)格，而該購房款屬于父母的遺產(chǎn)，是父母對兒子享有的債權(quán)，女兒作為法定繼承人當(dāng)然可以對該債權(quán)享有繼承權(quán)。因此，如果確無證據(jù)證明當(dāng)時(shí)的父母與兒子之間的真實(shí)意思表示，且雙方簽訂了買賣合同，并依據(jù)買賣合同辦理了過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同系父母與兒子之間真實(shí)的意思表示，這時(shí)候，就該輪到兒子慌了，只能老老實(shí)實(shí)地給錢。

現(xiàn)實(shí)中，除了父母雙方都健在的情況下將房產(chǎn)以買賣形式轉(zhuǎn)讓兒子的情形，還有父母中一方過世后，健在的那一方偏心，以買賣形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給兒子的情況。對此，屬于未經(jīng)全部繼承人同意擅自將遺產(chǎn)處分給某一繼承人的無權(quán)處分，女兒的權(quán)益更容易得到保障。根據(jù)(2022)滬0120民初16018號(hào)判決，陳某死亡后，其對涉案房屋享有的份額應(yīng)按法定繼承執(zhí)行，原告應(yīng)享有部分份額。現(xiàn)周某未征得部分產(chǎn)權(quán)人即原告的意見擅自與陳衛(wèi)東簽訂買賣合同，陳衛(wèi)東作為陳某與周某的兒子應(yīng)當(dāng)清楚涉案房屋的產(chǎn)權(quán)份額部分屬于原告，但雙方仍簽訂買賣合同，周某未收取房款，陳衛(wèi)東也表示因該行為實(shí)際為贈(zèng)與，故未支付房款，結(jié)合兩人的身份關(guān)系，此行為存在惡意串通，雙方系屬以買賣的形式進(jìn)行贈(zèng)與，該買賣行為非雙方真實(shí)意思表示，且損害了原告的合法繼承權(quán)，應(yīng)為無效。

看完上面的案例可以發(fā)現(xiàn)，很多家庭為了分房子鬧矛盾，其實(shí)都是因?yàn)椤跋氘?dāng)然”和“不懂法”造成的。有些父母因?yàn)槔嫌^念或者偏心，覺得直接把房子過戶給兒子最省事，結(jié)果沒按正規(guī)流程操作，最后反而讓子女們打官司扯皮。分家產(chǎn)不能馬虎，無論是房產(chǎn)的買賣還是贈(zèng)與，在辦理過戶前應(yīng)當(dāng)予以書面明確，比如簽訂代持協(xié)議或者立下遺囑等方式，以避免日后訟累。